Koelvastgoed – Robert Schubert legt het uit

Waarom juist koelvastgoed?

Robert Schubert: Eerlijk gezegd ben ik min of meer bij toeval in deze sector terechtgekomen. Destijds hadden we voor ons eerste koelhuis een externe projectleider ingehuurd. Die ging vervolgens meteen vier weken op vakantie. Zo werd ik letterlijk in het diepe gegooid en moest ik het project op gang brengen. Ik heb me vervolgens intensief verdiept in de bouw van koelhuizen en daarbij behoorlijk wat kennis opgedaan. Ik vond vooral het onderwerp bescherming tegen ondervriesvorming erg boeiend, wat absoluut noodzakelijk was voor de geplande diepvrieshal met een ruimtetemperatuur van -24 graden. Het was daarbij van cruciaal belang om maatregelen te nemen om de vorming van ijslenzen onder de halvloer of de funderingen van de steunpilaren effectief te voorkomen. Zo heeft het zich stap voor stap verder ontwikkeld.

Wat heeft je gemotiveerd om bij ons te komen werken?

R.S.: Ik heb hier zeer goede en ook innovatieve benaderingen gezien. Vooral de LIST Ingenieure hebben mij overtuigd – er zit veel gebundelde expertise in het bedrijf. Ik zie daarin een enorme innovatiekracht en geloof dat dit een uitstekende voedingsbodem is, juist voor speciale vastgoedobjecten zoals koelhuizen. Mijn doel is om samen met het team goede producten te ontwikkelen die we aan onze klanten kunnen aanbieden. Dat was uiteindelijk de belangrijkste reden waarom ik heb besloten om deze weg bij LIST verder te bewandelen.

Is het te kort door de bocht om koelvastgoed alleen met logistiek te associëren?

R.S.: Ja, dat zou zeker te kort door de bocht zijn. Natuurlijk is logistiek bijna altijd een onderdeel – dat hoort erbij. Maar voor mij persoonlijk is het belangrijk om de focus ook op productiegebouwen te leggen. Vooral op het gebied van de voedselproductie en de farmaceutische industrie, of in het algemeen daar waar temperatuurbeheersing een rol speelt, is er een groot potentieel. En daar zie ik de kans om samen ook meer productiegebouwen met koelvereisten te ontwikkelen.

Welke rol spelen gekoelde panden in de toeleveringsketen – en hoe zorg je ervoor dat de koelketen continu functioneert?

R.S.: Voor de voedselveiligheid is het absoluut cruciaal dat de koelketen in stand wordt gehouden. Dat geldt voor verse, licht gekoelde producten zoals zuivel of groenten, maar vooral voor diepgevroren levensmiddelen. Hier is het belangrijk dat de kerntemperatuur constant op -18 graden wordt gehouden. De koelketen begint bij de fabrikant – daar wordt geproduceerd en direct ingevroren. Daarna gaat het product ofwel naar een tussenopslagplaats of direct naar de vrachtwagen. Bij elk van deze stappen moet worden gewaarborgd dat de temperatuur stabiel blijft. In het koelhuis worden de goederen tijdelijk opgeslagen, geconserveerd en vervolgens gepickt en geleverd. Technisch gezien gebeurt dit via laadtechniek zoals laadbruggen of speciale laadschuiven, ook wel cooldocks of thermoschleusen genoemd. Op dit gebied is er de afgelopen jaren veel veranderd, met name wat betreft energie-efficiëntie en duurzaamheid. Het is een gevoelig proces – en dat moet nauwkeurig verlopen.

Hoe kan de kwaliteit van koelvastgoed worden gewaarborgd?

R.S.: De kwaliteit staat of valt met de planning. Je moet al in de ontwerpfase de tijd nemen om het pand tot in de details uit te denken. Want als een diepvriesmagazijn eenmaal in bedrijf is, dus op temperatuur draait, kan ik het niet zomaar weer ontdooien om iets bij te werken. De klant wil het tenslotte gebruiken. Daarom moeten alle afdichtingen, plakbanden en onderdelen vanaf het begin perfect passen. We werken bijvoorbeeld met blower-door-tests voor eigen controle om de luchtdichtheid te controleren. Ook bij poorten en deuren maken we gebruik van hoogwaardige oplossingen – die spelen een centrale rol voor energie-efficiëntie en functionaliteit.

Hoe breng je alle technische eisen met elkaar in evenwicht?

R.S.: Op het gebied van koelvastgoed is het niet mogelijk om tijdens de bouwfase nog te plannen – dat werkt misschien bij een kantooruitbreiding, maar hier zeker niet. De technische details moeten van tevoren duidelijk zijn. Fouten kunnen later alleen met veel moeite worden verholpen terwijl de diepvriesinstallatie in bedrijf is. Dat is ook extreem kostbaar. Daarom is het essentieel om al in de planningsfase zeer zorgvuldig te werk te gaan. En op de bouwplaats heb je opgeleid vakpersoneel nodig dat precies weet waar het op aankomt. Er moet onder andere worden gecontroleerd of bijvoorbeeld afdichtingsbanden correct zijn aangebracht. We laten daarbij niets aan het toeval over.

Waarom zijn koelvastgoedobjecten volgens jou koplopers op het gebied van energie-efficiëntie?

R.S.: Omdat energie-efficiëntie in deze sector altijd al economisch belangrijk is geweest. Je moet grote ruimtes permanent op bepaalde temperaturen houden – afhankelijk van het gebruik tussen +12 en -24 graden. Dat is extreem energie-intensief. De grootste energieverliezen ontstaan via poorten en deuren, niet via het dak of de muren. Daarom ligt daar ook de grootste hefboom voor verbetering. Ook de keuze voor het juiste industriële koelconcept, dat optimaal aansluit bij het pand en het gebruik, speelt een cruciale rol. Dit alles vereist doordachte, efficiënte techniek.

Welke rol spelen certificeringen bij gekoelde panden?

R.S.: In de klassieke commerciële sector – dus kantoor- of administratiegebouwen – zijn certificeringen zoals DGNB of BREEAM al lang ingeburgerd. Bij koelhuizen is dat tot nu toe helaas nog een blinde vlek. Vaak valt dit gebied tussen wal en schip, omdat de temperatuureisen zo specifiek zijn. Maar juist hier wordt veel energie verbruikt. Ik wil me daarom inzetten om ervoor te zorgen dat ook koelgebouwen in de toekomst meer aandacht krijgen – bijvoorbeeld door middel van een eigen keurmerk. Ik kan me goed voorstellen dat we dit samen met LIST Eco en eventueel met de DGNB aanpakken.

We hebben het vaak over temperatuurgecontroleerde gebouwen – wat betekent ‘temperatuurgecontroleerd’ eigenlijk precies?

R.S.: De term is in de loop der jaren verder geëvolueerd. Vroeger sprak men gewoon van koelhuizen – het ging toen vooral om de opslag van te koelen levensmiddelen bij temperaturen boven 0 °C, zogenaamde ‘pluskoeling’ of ‘lage koeling’, en bij temperaturen onder -18 °C, ‘diepvriezen’ genoemd. Tegenwoordig vallen daar ook farmaceutische opslagplaatsen onder – en die stellen heel andere eisen. Daar spreekt men van ‘ambient’-opslagplaatsen, dus temperatuurgecontroleerde ruimtes tussen 15 en 25 graden. Deze temperatuur moet het hele jaar door constant blijven. Dat betekent dat men niet alleen moet koelen, maar ook verwarmen. Temperatuurgecontroleerd betekent dus: de temperatuur wordt actief geregeld – in beide richtingen.

Is het mogelijk om koelvastgoed te revitaliseren?

R.S.: Ja, in principe wel – veel van deze panden zijn allang afgeschreven en betaald, maar worden nog steeds gebruikt. Er zijn bijvoorbeeld nog voormalige panden van Linde AG die in de jaren vijftig zijn gebouwd en vandaag de dag nog steeds in gebruik zijn. Ik zie daar een groot potentieel – de sector groeit gestaag. De bezettingsgraad van de koelhuizen is erg hoog. Daarom zullen er de komende jaren veel vervangende nieuwbouwprojecten komen, omdat de oude gebouwen niet meer voldoen aan de huidige energetische en technische normen. Deels werden vroeger ook koelmiddelen gebruikt die tegenwoordig verboden zijn. Revitalisering is mogelijk, maar je moet goed kijken. Veel oude gebouwen hebben bijvoorbeeld een andere draagconstructie of zijn te laag voor moderne opslagtechniek – vroeger had men vaak slechts twee tot vier palletniveaus boven elkaar. Ook de afmetingen van de pallets zijn veranderd. In veel gevallen loont het daarom niet om alleen de buitenkant te vernieuwen en nieuwe techniek in te bouwen – dan is een complete nieuwbouw vaak zinvoller.