Vragen over vragen: In de vierde editie van „LIST auf den Punkt.“ hebben we de kringloopbaarheid in onze branche onder de loep genomen en wilden we weten: wie kan het? Wat levert het op? Het notitieblad van onze presentator Jürgen Utz stond echter nog voller. Tijdens het podiumgesprek draaide alles om een derde vraag: hoe komt het tot stand?
Vragen over vragen: In de vierde editie van „LIST auf den Punkt.“ hebben we de kringloopgeschiktheid in onze branche onder de loep genomen en wilden we weten: wie kan het? Wat levert het op? Het notitieblad van onze presentator Jürgen Utz stond echter nog voller. Tijdens het podiumgesprek draaide alles om een derde vraag: hoe komt het tot stand?
Hout als bouwmateriaal, korte uitstapjes naar de biodiversiteit en CO₂ als doorslaggevende factor voor de vastgoedsector – in zekere zin is in Köln de cirkel rond gekomen met betrekking tot de drie voorgaande thema’s van „LIST auf den Punkt.“. Hoe alle grote spelers en belanghebbenden in de sector elkaar beïnvloeden, bleek al uit de keuze van onze gesprekspartners. Naast onze „LIST auf den Punkt.“-sprekers uit de financiële sector (Michelle Pigulla (voorheen Fischer), Berlin Hyp) en de innovatiedrijvers (Markus Steppler, DERIX-groep) waren ook Sebastian Theißen (LIST Eco) en Tim Schlüter, Head of Direct Real Estate bij vermogensbeheerder Ampega Asset Management, van de partij. Dus plaats op de „LIST auf den Punkt.“-bank en op naar de discussie:
Hoe staan vermogensbeheerders er momenteel voor als het gaat om kringloopbaarheid?
Tim Schlüter: Als vastgoedbeheerder is er eerlijk gezegd nog geen bedrijfsmodel en is er ook geen te ontwaren. We houden ons natuurlijk bezig met het onderwerp, maar we zijn ook ‘slechts’ vastgoedbeheerders. We kopen de objecten en optimaliseren ze binnen onze portefeuille. De vragen over circulariteit stellen we onszelf op dit moment nog in theorie. We zijn echter nog niet verder gekomen dan deze gedachtegang. Wanneer we weer projectontwikkeling aankopen, moeten kiezen tussen project A of B en de criteria bespreken, zal circulariteit zeker ook een rol spelen.
Waar gaat het om? Welke vragen zal de financiële sector in de toekomst stellen aan projectontwikkeling?
Michelle Pigulla: We hebben bewust een onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw, renovatie en bestaande bouw. Als iemand nieuwbouw realiseert, komt de vraag naar het energiepaspoort van het gebouw aan de orde. We vragen: doe je iets in die richting? Zijn er überhaupt gegevens? Daarmee openen we het gesprek en laten we zien: wij als bank zijn geïnteresseerd in waar de klant staat. Maar dat kan pas echt aanslaan als er een bepaalde hoeveelheid gegevens beschikbaar is. Pas dan zijn we in staat om dit te beoordelen en te valideren. Er zijn veel verschillende soorten materiaalpaspoorten die worden opgesteld en berekeningslogica’s. Pas als ik het kan beoordelen, kunnen we een kwalitatieve uitwisseling aangaan.
Waar zit het probleem? Hebben we niet al voldoende gegevens via de bestaande tools?
Sebastian Theißen: We hebben een uitgebreide terminologie die in de praktijk moeilijk te vergelijken is. We bevinden ons nog op het punt dat we op zijn best een marktstandaard hebben voor de beoordeling van circulariteit. De vorige regering heeft een digitale grondstoffenpas aangekondigd, maar dat is er niet van gekomen. Er heerst onzekerheid en er is een stilstand. Het is moeilijk in te schatten of en hoe het verder gaat. In theorie hebben we weer een perfect product gecreëerd, maar in de praktijk is het niet helemaal toepasbaar. Zodra we een norm krijgen, wordt het eenvoudiger. De sleutel is het delen van informatie.
Waarom niet vaker? De fabrikanten zijn de sleutel. Waarom zijn er niet meer bedrijven en innovatiedrijvers die op dezelfde manier werken als DERIX?
Markus Steppler: Dat hangt ook af van het bedrijfsmodel. Ons bedrijfsmodel is om hout uit het bos bij de zagerij in te kopen en daar gebouwen mee te bouwen. Als je merkt dat het de komende 20 jaar wat moeilijker zou kunnen worden met de grondstoffen, dan ga je je afvragen: wat is mijn grondstof? Waar komt de grondstof vandaan? Niet meer alleen uit het bos, maar ook uit de technische kringloop. We willen zoveel mogelijk terugnemen om het te hergebruiken. Daar zit een economische gedachte achter. Waarom doet niet iedereen dat? Het begint al bij de regelgeving: probeer maar eens een stopcontact ergens anders weer in te bouwen. Dat gaat niet, omdat het daardoor zijn goedkeuring verliest. De bal ligt dus ook bij de politiek, die met de wet op de kringloopeconomie eigenlijk al de sleutels in handen heeft. Als je in de aanbesteding echt opneemt dat alle materialen moeten worden teruggenomen, of dat er koolstofcredits zijn, dan zie je voor je ogen hoe de sector zich met deze vraagstukken gaat bezighouden en oplossingen vindt.
Wat heeft zich de afgelopen jaren goed ontwikkeld en wie is in de praktijk de grootste tegenstander?
Sebastian Theißen: Er is een zeer groot bewustzijn ontstaan, dat met de EU-taxonomie echt in een stroomversnelling is geraakt. Dat was de schop onder de kont die de sector nodig had. De vraag naar energieprestatiecertificaten voor gebouwen is bijvoorbeeld toegenomen – ook vanuit de publieke sector. Het gaat ook steeds meer om de vraag hoe je informatie uit de bestaande bouw kunt halen om een beslissing te nemen over sloop of renovatie. Dat moet nog meer worden gestimuleerd. De grootste uitdaging in Duitsland is vooral tijd. Men wil iets doen, maar over drie weken komt de graafmachine al voor de sloop. Dan is het vaak al te laat om nog eens goed te kijken wat er kan worden gedemonteerd en hergebruikt. Rendabiliteit is het andere grote thema. Vaak vind je wel enkele bouwonderdelen die je één op één kunt hergebruiken. Maar dat is nog geen kritische massa. Voor de bestaande bouw is dus nog tijd nodig, zodat het bewustzijn en de hergebruiksmogelijkheden zich verder kunnen ontwikkelen.
Tussenopmerking: Nieuwbouw, behoud van bestaande gebouwen, renovatie – wat nu eigenlijk? Hebben vastgoedprojecten het in zich om echt impact te maken?
Tim Schlüter: De cruciale vraag is waarin er in de toekomst überhaupt nog geïnvesteerd kan worden. Waar moeten we onze beleggingsstrategie op baseren? De hele discussie speelt zich op dit moment nog grotendeels af op het gebied van projectontwikkeling en nieuwbouw. Ik geloof dat we die discussie moeten verleggen naar de bestaande woningvoorraad. De uitersten waarbinnen we de discussie voeren, liggen nog zo ver uit elkaar dat het als beheerder van bestaande woningen echt moeilijk is om de juiste start te vinden. De drijfveer kan alleen het behoud van de toekomstige waarde van een vastgoedobject zijn. Maar eigenlijk is dit een schijndiscussie, omdat het onderwerp inherent is. Het is duidelijk dat een niet-duurzaam vastgoedobject, dat niet energiezuinig is, in waarde zal dalen. Voor ons als beheerders van bestaande panden kan het alleen maar de taak zijn om er intrinsiek zuinig mee om te gaan.
Afsluitende ronde: Laten we nog eens praten, ...
Tim Schlüter: … Michelle. Ik zou graag willen bespreken hoe groot de risicopremie is tussen een ESG-financiering en een normale financiering. Markus Steppler: … Tim. Ik kom graag bij je terug om te vragen wat de drijfveer is en wat de randvoorwaarden zijn, zodat er een investeringscase ontstaat. Sebastian Theißen: … Tim. Ook ik zou graag met je praten over het onderwerp vastgoedportefeuille en over welke informatie daarvoor nodig is en welke informatie we daaruit al kunnen leveren. Michelle Pigulla: … Markus. Ik zou graag met je praten tegen de achtergrond van de meerwaarde voor de eigenaar, die zich er helemaal niet van bewust is welke meerwaarde hij daar eigenlijk heeft. Dat is precies het raakvlak dat bij ons als bank ontbreekt. Wie bij ons een financiering aanvraagt, weet soms helemaal niet welke schatten hij daar in huis heeft. Hoe zorgen we er dus voor dat de informatie naar ons wordt doorgestuurd en dat we verder kunnen werken met de kwaliteit van deze gegevens? Dan beschikken we over de gegevenshoeveelheid die we nodig hebben.
Afsluitende ronde: Dit moet nu in gang worden gezet.
Tim Schlüter: We moeten de circulaire economie niet altijd alleen maar als een last zien, maar als een stimuleringssysteem en dus als iets vanzelfsprekends. Het onderwerp ligt zo voor de hand dat we gewoon moeten handelen. Markus Steppler: We kijken altijd naar Nederland. Zij lopen vijf jaar voor op ons op het gebied van duurzaamheid. Wat daar nu gebeurt, komt over vijf jaar bij ons aan. Ik zou graag een project realiseren waarbij er een projectvennootschap met aandeelhouders is, waarin geen geld, maar materiaal stroomt. Dat komt als volgende, dat durf ik wel te voorspellen. Sebastian Theißen: Ik zou heel graag eens een concreet project en een showcase opzetten die laat zien dat circulair bouwen ook economisch de moeite waard is. We zijn daar momenteel mee bezig: alles volledig doorrekenen met alle parameters en invloeden, en het vergelijken. We willen zo ambitieus mogelijk circulair denken en dat onderbouwen met cijfers en feiten. We hebben het signaal nodig dat dit mogelijk is. Michelle Pigulla: We moeten de uitwisseling stimuleren. Ook hier bij ‘LIST auf den Punkt.’ hebben we gemerkt: er is heel veel kennis, data en ideeën voor oplossingen aanwezig, die alleen nog maar op elkaar moeten worden afgestemd. Dat is toch het positieve. We hoeven de oplossingen niet uit te vinden, maar alleen de juiste knoppen te vinden. Als we allemaal ambitieus zijn, hebben we een kans om dit in het juiste tempo voor elkaar te krijgen.
Onze conclusie van Jürgen Utz: Weg uit het dilemma, op naar samenwerking!
„De relevantie van materialen voor onze CO₂-uitstoot en biodiversiteit is cruciaal – en daarmee wordt circulariteit onvermijdelijk een succesfactor. De klimaatdoelstellingen voor 2040 zijn namelijk moeilijk haalbaar met gebouwen die niet circulair zijn gebouwd of gerenoveerd. Een echte risicofactor, ook omdat het verbruik van nieuwe hulpbronnen sowieso drastisch omlaag moet. Het is dus zaak om de logica van de circulaire economie en de eisen van de financiële sector voor de noodzakelijke transformatie nu in de praktijk te brengen. Anders zullen er niet alleen ‘stranded assets’ ontstaan tegen de achtergrond van CO₂-uitstoot, maar ook vanwege een gebrek aan circulariteit, zodra sloop of verbouwing niet meer rendabel is omdat de materialen niet in de kringloop kunnen worden hergebruikt. Alle betrokkenen moeten nu in actie komen om de structurele belemmeringen weg te nemen. De banken hebben gegevens nodig, zodat circulariteit bij de waardering kan worden meegenomen. Fabrikanten en ontwerpers kunnen al veel gegevens aanleveren. Tegelijkertijd investeren opdrachtgevers gemakkelijker als de meerwaarde duidelijk is. Deze „kip-en-ei-impasse“ moet nu gezamenlijk worden doorbroken. Het is tijd dat de investeerders de businesscase activeren, anders zal de politiek moeten ingrijpen.” Meer over „LIST auf den Punkt“ over het thema circulairheid
Wie het over de kringloopeconomie heeft, heeft het ook over CO₂-certificaten. Is compensatie via certificaten en koolstofkredieten ook interessant voor banken?
Michelle Pigulla: Het principe is eigenlijk geniaal. De vraag is of onze collega’s dit als een factor zien die de waarde verhoogt. Zij antwoorden dan altijd: is de markt bereid meer te betalen voor het gebouw? Ook hier hebben we weer de gegevens op grote schaal nodig. Het is niet voldoende om één enkel gebouw te hebben waar dat het geval is. Als er twee gelijkwaardige gebouwen zijn, waarvan het ene het certificaatsysteem als extraatje meebrengt en het andere niet – is de markt dan bereid daar meer voor te betalen en is het gebouw daardoor meer waard? We kunnen de waardeverschillen, bijvoorbeeld met betrekking tot energie-efficiëntie, in kaart brengen. Als we het eenmaal onder de knie hebben, moet daar ook in de taxatie rekening mee worden gehouden. Er zijn verschillende componenten waaraan kan worden gesleuteld: een risicocomponent, een waardecomponent en een margecomponent. Het draait allemaal om pure waardevoordelen. Sebastian Theißen: De deelstaat Noordrijn-Westfalen heeft precies dat gedaan. Dat heeft het district Viersen in staat gesteld om de restwaarde van de grondstoffen bij het districtsarchief af te schrijven. Dat was voor hen een enorm voordeel bij de vastgoedtaxatie. Dat is het paradepaardje. Daar was de overheid eens sneller dan de particuliere sector en heeft zij dit besluit goedgekeurd. Het district Viersen gaat hier nu mee door en gaat zelfs nog een stap verder. Zo moeten bijvoorbeeld ook de restwaarden van grondstoffen in de technische gebouwinstallaties (TGA) worden meegenomen in de waardering. Het is spannend om te zien hoe innovatief een enkel district hier al te werk gaat.
