Produkte aus dem Konfigurator – auch ein Ansatz für die Immobilienbranche?

Ein „Online-Shop“ für Immobilien.

Anders als bei Konsumgütern sind komplexe Immobilien noch nie Produkte von der Stange gewesen. Aber das Konzept der online zusammenstellbaren Produkte und die Digitalisierung kommen auch in der Immobilienbranche an. Wie bei Marken, wie mymuesli oder Ikea werden zunächst die Grundlagen geschaffen. Denn Produkte können erst dann individuell konfiguriert werden, wenn ein großer Pool an klar definierten Katalog-Objekten zur Verfügung steht. Eine enorme Vorleistung – aber ein Invest in die Gesamteffizienz des Entstehungsprozesses von Immobilien.

Bei Neubauten liegen innerhalb der Methode BIM (Building Information Modeling) beim Modellieren Auswahlmöglichkeiten in einem Online-Bauteil-Katalog vor. Für den Bereich Logistik haben wir uns bei LIST Bau Nordhorn einen solchen eigens erstellt – somit können wir die Bauteile am Computer auswählen und dem Objekt hinzufügen. Vor der Existenz dieses Bauteil-Kataloges für Logistikimmobilien gab es unzählige Möglichkeiten bei der Ausführung der Elemente. Beim 3D-Modellieren sind die zur Auswahl stehenden Bestandteile bereits vorbereitet und geprüft. Außerdem sind zusätzliche Informationen, zum Beispiel zum fachgerechten Einbau, direkt integriert. 

Ein kleiner Ausflug.

Unser Kollege Manuel Prass, Planungsleiter bei LIST Bau Nordhorn, ist für die Implementierung von BIM und die Entwicklung des Bauteil-Kataloges bei unserem Generalunternehmen zuständig. Wir haben ihn gefragt: Manuel, werden unsere Kunden in Zukunft ihre Logistikimmobilie denn online zusammenstellen und bestellen können?

„Definitiv ja! Folgendes Szenario kann ich mir mit BIM schon in wenigen Jahren vorstellen: Wir treffen uns mit unserem Bauherrn und gerne auch mit weiteren Projektbeteiligten virtuell in seinem bevorstehenden Neubau, den wir vorab in Grundzügen modelliert haben. Dabei ist es egal, wo die Personen sich aufhalten, sie brauchen nur Headset und VR-Brille. Jeder besitzt einen individuellen Avatar für virtuelle Treffen. Dann werden in Echtzeit der Baukasten aufgemacht und zum Beispiel Türen und Fenster ausgesucht oder ausgetauscht.

Dieses virtuelle Treffen hat den Vorteil der einfacheren Absprache und des aktiven Miteinbeziehens des Bauherrn. Darüber hinaus kann der Neubau noch vor dem ersten Spatenstich erlebt werden, denn es entsteht ein Gefühl für den Raum. So können Flächen frühzeitig passend eingerichtet oder die Platzierung von Möbeln ausprobiert werden. Diese Art der Abstimmung ist aber nicht nur zweckdienlich und sinnvoll – es macht auch unheimlich viel Spaß und alle Beteiligten freuen sich auf das gemeinsame Erlebnis.

Während Sie sich dieses Szenario vorstellen, merken Sie bestimmt schon, dass der ‚Bestell-Vorgang‘ bei Immobilien um einiges komplexer ist als bei üblichen Online-Shops. Wir können einige Bauteile beispielsweise hin- und herschieben. Eine ‚Bestellung‘ wird nicht von einer Person alleine durchführbar sein. Denn das Produkt ist sehr komplex – eine Logistikhalle ist ein High-Tech-Produkt, für dessen Erstellung verschiedene Disziplinen benötigt werden. Die Software ist auch so vielschichtig, dass der Bauherr jemanden braucht, der ihn durch den speziellen ‚Online-Shop‘ führt und ihm fachlich zur Seite steht. Die Bauteile durchlaufen erst noch eine Prüfung der Rahmenbedingungen, bevor sie im ‚Warenkorb‘ landen können. 

Aber in jedem Fall wird das Mitgestalten durch die Digitalisierung im Bereich der Planung sehr viel einfacher. In unserer Unternehmensgruppe arbeiten wir aktuell darauf hin, genau das für unsere Kunden möglich zu machen und ein ganz neues Erlebnis mit Neubauten zu schaffen. Der Bereich Logistik ist unser erstes Ziel im ‚Online-Shop‘ für Immobilien, da diese Assetklasse weitgehend standardisierbar ist. Trotzdem werden solche Neubauten aufgrund ihrer spezifischen Ansprüche nicht zu Massenprodukten. Vielmehr geht es um Effizienzgewinn und darum, die  Abläufe, die immer wieder gleich oder ähnlich ausgeführt werden, zu vereinfachen. So wird beispielsweise die Fensterauswahl immer individuell bleiben, der Wandanschluss aber vereinheitlicht. Wir ordnen und managen die individuellen Wünsche mit BIM. Die Weiterentwicklungen sind branchenweit so schnell, dass wir schon bald ein ganzes Stück weiter sein werden.

Um auf die Bedürfnisse der Kunden im Einzelnen einzugehen, bieten einige Einzelhändler online die Möglichkeit, ein eigentliches Massenprodukt individuell zu gestalten. Nach den Spezifikationen des Konsumenten wird das Produkt dann als vermeintliches Einzelstück gefertigt. Dass diese Art des Einkaufens beliebt ist, zeigt eine Studie des Instituts für Handelsforschung (IFH) Köln aus dem Jahr 2017. „Individualisierbare Produkte sind bei Konsumenten klar gefragt: Drei von vier Befragten haben schon einmal ein individualisiertes Produkt gekauft oder können sich dies sehr gut vorstellen. Die Mehrheit der Konsumenten in Deutschland hat deutliches Interesse an individualisierbaren Produkten“, so heißt es in entsprechender Pressemeldung.

Ein Blick in die Herstellung verrät, dass es mit den heute logistischen und technischen Möglichkeiten gar nicht so viel Mehraufwand bedeutet, auf die individuellen Wünsche der Kunden einzugehen. Die verschiedenen „Bauteile“ sind innerhalb eines festgelegten Rahmens vorgegeben. Es bleibt also aufgrund des geregelten Ablaufes bis zu einem gewissen Maße ein Massenprodukt. Das Konzept ist in vielen Bereichen der Konsumgüter angekommen – das zeigen zwei Beispiele bekannter Marken.

Der Vorreiter, der als erster deutscher Anbieter im Bereich Food-Customizing gilt, ist die 2007 gegründete mymuesli GmbH. Das ehemalige Internet-Start-up bietet seinen Kunden die Möglichkeit, aus über 80 Bio-Zutaten das ganz persönliche Müsli mischen zu lassen. Hieraus ergeben sich insgesamt rund 566 Billiarden Kombinationsmöglichkeiten. Die Geschäftsidee entwickelte sich in einer Alltagssituation: Die drei Passauer Studenten Hubertus Bessau, Max Wittrock und Philipp Kraiss fühlten sich beim Einkauf im Supermarkt von den Aufdrucken und der Werbung für die diversen Müslisorten nicht überzeugt. Zudem fanden die Studenten kein Müsli, das allen dreien schmecken würde – es war immer eine Zutat enthalten, die einer nicht mochte. So entstand das Geschäftsmodell der eigenen Zusammenstellung von Müslis nur mit Lieblingszutaten. 

Die drei Studenten erhielten bei einer Umfrage vor der Unternehmensgründung auf die Frage „Würden Sie Müsli online kaufen?“ hauptsächlich die Antwort „nein“. Trotzdem war das Gründerteam nach zwei Wochen ausverkauft. Das Prinzip von mymuesli kennt heute fast jeder – das Unternehmen hat sich zu einem Konzern mit mehreren Standorten in Europa und verschiedenen Marken entwickelt und macht einen Umsatz im achtstelligen Bereich. 

Ein ebenfalls sehr bekanntes Konzept ist das modulare Schranksystem von IKEA. Der schwedische Einrichtungskonzern bietet seit 1991 ein beliebtes individualisierbares Produkt an: den „PAX“-Kleiderschrank. Online kann das eigene Zimmer angelegt werden, inklusive Boden- und Wandfarbe. Dann geht der Spaß los, denn der PAX-Planer erinnert an das Videospiel „Die Sims“. Zuerst wird ausgesucht, wo der neue Kleiderschrank im Raum platziert werden soll. Andere Möbel können schemenhaft daneben „gestellt“ werden, um Abstände abschätzen zu können. Danach werden die Korpusse – breit oder schmal, hell oder dunkel – ausgesucht und mit praktischen Verstauungsmöglichkeiten ausgestattet. Die Inneneinrichtung ist besonders flexibel: Für sogenannte Liegeware gibt es klassische Regalböden und Schubladen. Dabei sind diese geschlossen, als Korb oder mit einem Glaseinsatz an der Vorderseite erhältlich. Entsprechend den Begebenheiten, Bedürfnissen und Geschmäckern kann jeder sein ideales und persönliches Aufbewahrungssystem kreieren.