Der Sonderfall Pflegeimmobilie – was macht diese Assetklasse so spannend?

Von der Lokalität bis hin zur mangelnden Bauaktivität gibt es verschiedenste Themen, die die Branche auf Trapp halten und ein entsprechendes Know-how erfordern. Um diesen Faktoren auf die Spur zu kommen, haben wir das Gespräch mit einem Experten gesucht: Ian Biglands, Chief Real Estate Office von Orpea Deutschland. Er ist vor einem Jahr aus der Hotellerie zu dem französischen Pflegeheimbetreiber gewechselt und verantwortet dort seitdem die Entwicklung und den Bau unternehmenseigener Projekte. Gemeinsam mit ihm haben wir den Spezialfall Pflegeimmobilie einem Check unterzogen und zehn Faktoren einmal genauer unter die Lupe genommen.

In den vergangenen Jahrzehnten haben sich in der Hotelbranche bundes- oder sogar weltweit agierende Ketten große Marktanteile gesichert. Die Pflegebranche hingegen bewegt sich kaum bis gar nicht in diese Richtung. Und so ordnet auch Orpea die aufgekauften Heime wie zum Beispiel „Haus Edelberg“ in Karlsruhe oder „Hildegard von Bingen“ in Montabaur nicht ihrer eigenen Marke unter. Und das mit Recht – betont selbst Ian Biglands, der viele Jahre für B&B HOTELS sowie Premier Inn und damit für stark expandierende Hotelketten tätig war.

„Man bucht sich nicht für das eine Wochenende das eine Pflegeheim und für das nächste ein anderes. So läuft es in der Hotellerie, aber nicht bei uns in der Pflegebranche“, geht Biglands auf den Vergleich ein. „Die Menschen müssen sich in der Regel nur genau einmal für den Rest ihrer Lebenszeit für ein Pflegeheim entscheiden. Das macht man dann, wenn es so weit ist. Somit ist es für uns und andere Pflegeheimbetreiber – im Gegensatz zu den Hotelbetreibern – nicht so wichtig, sich über Jahre hinweg eine starke Marke zu erarbeiten. Bei uns geht es im Entscheidungsprozess für oder gegen unser Heim um andere Faktoren.“ Hier fallen zum Beispiel die individuelle Lage, die Leistungen oder auch der erste Eindruck vor Ort viel stärker ins Gewicht. 

„Die größte Herausforderung ist, dass die Regulierung Ländersache ist und die Hürden sich damit von Bundesland zu Bundesland stark unterscheiden“, gibt Biglands einen Einblick. Während in Berlin Häuser mit 150 bis 200 Pflegeplätzen grundsätzlich kein Problem sind, erlaubt der Gesetzgeber in Baden-Württemberg lediglich 100 Plätze, die jeweils in 15er-Wohngruppen zugeteilt sein müssen. Und in Nordrhein-Westfalen sieht die Pflegewelt noch wieder ganz anders aus: Hier gibt jeweils eine individuelle Bedarfsanalyse den Ausschlag für die Machbarkeit. Orpea und viele andere Betreiber reagieren darauf mit einer Teil-Systembauweise erklärt Biglands: „Wir müssen stets so flexibel sein, dass wir uns an die individuellen Möglichkeiten anpassen können und trotzdem mit der Planung nicht immer wieder bei Null starten müssen. Im Idealfall greifen wir deshalb auf unsere Standard-Immobilienbestandteile zurück und variieren ‚nur‘ die Zusammensetzung.“
 

Auch wenn noch einmal eine Immobilienblase platzen sollte, sind Pflegeheime diesbezüglich auf der sicheren Seite. Ausschlaggebend ist die Demographie und die spielt Investoren und Betreibern, wie wir wissen, in die Hände: Die Kundengruppe – wenn man die alternde Bevölkerung denn so nennen darf – wird verlässlich größer. Im Gegensatz zu allen anderen Immobiliensparten weiß man, dass man sich auf die statistischen Erhebungen für die Zukunft verlassen kann. Wenn, dann werden sie wohl eher über- als untertroffen.
 

„Die Grundstücksfindung ist nicht die erste Herausforderung, die man auf dem Schirm hat, aber eine sehr entscheidende“, erläutert Ian Biglands. „Unsere Bewohner legen nachvollziehbarerweise sehr großen Wert auf eine gute Anbindung. Kurze Wege und eine hohe Zentralität werten ihre Lebensqualität deutlich auf.“ Grundstücke, die diesen Anforderungen gerecht werden, sind zum einen rar und zum anderen leider auch heiß begehrt. Der größte Konkurrent: der Wohnungsbau. Und da genau dieser im Gegensatz zur Pflegeimmobilie in der Regel dem vorhandenen Planungsrecht entspricht, ziehen Biglands und seine Mitstreiter oft den Kürzeren.

Ist ein Grundstück gefunden, dauert es noch eine ganze Weile, bis die ersten Bewohner einziehen können, weiß Ian Biglands. „Sehr häufig befinden sich unsere Grundstücke im sogenannten Innenbereich und unterliegen dem Paragraphen 34 des Baugesetzbuches. In diesen 34er-Gebieten können Pflegeimmobilien in den allermeisten Fällen nicht ohne erneute Baurechtschaffung realisiert werden, da es sich um Sonderbauten handelt. Das wiederum schlägt sich auf unsere Planungs- und Bauzeit nieder.“ Die Zahlen sprechen für sich: Laut Biglands gehen bei Orpea von der ersten Idee bis zur Eröffnung zwischen 36 und 48 Monaten ins Land – geht man von einer Standardbauzeit von gut einem Jahr aus. Das ist er aus der Hotelbranche ganz anders gewohnt. 

„Wir bewegen uns in einem Markt, der gerade erst professionalisiert wird. Noch haben wir mit vielen Kinderkrankheiten zu kämpfen“, gibt Biglands offen zu. „Der Bedarf übersteigt das Angebot deutlich, sodass vielerorts der Wettbewerb und der Konkurrenzdruck fehlen. Schwächere Heime, die sich irgendwo zwischen Krankenhaus und Jugendherberge befinden, haben es nicht nötig, nachzubessern. Da kann ich unseren teilweise schlechten Ruf in der Öffentlichkeit schon nachvollziehen. Denn der soziale Bedarf, den wir bedienen, ist besonders sensibel zu behandeln.“ Für private Betreiber wie beispielsweise Orpea ist es vor diesem Hintergrund vor allem schwierig, die öffentliche Hand von einem neuen Projekt in der jeweiligen Kommune zu überzeugen. Öffentliche Träger haben es bislang noch deutlich leichter. Gefragt ist also ein gutes Marketing. Ian Biglands und seine Kollegen sind deshalb häufig in Gemeinderatssitzungen und beteiligen sich an den Diskussionen und Gesprächen. So versuchen sie, den Entscheidern so viel Einblick wie möglich in ihre Unternehmung und ihre Philosophie zu geben. 

Der gesamte Immobilienmarkt erlebt eine Hochkonjunktur, die die Marktteilnehmer in dieser Form noch nicht erlebt haben. Das ist auf der einen Seite hervorragend, drückt auf der anderen Seite aber auch auf die Renditen – vor allem innerhalb der klassischen Anlage-Sektoren und in A- oder B-Städten. So hat es die Pflegeimmobilie aus der Nische geschafft. Investoren diversifizieren ihre Portfolios und freuen sich über verhältnismäßig hohe Renditen bei Pflegeimmobilien von stabilen fünf Prozent und mehr. Ian Biglands warnt aber vor „blinden Investments“: „Anleger sollten sich nicht von der genannten Konjunkturunabhängigkeit und der Konzentration auf die Ballungszentren sowie dem damit scheinbar sicheren Investment blenden lassen. Die nach wie vor vorhandene Intransparenz unseres Marktes sowie die starke Untergliederung der Immobilientypen erfordern einen aufwendigen Bewertungsprozess. Die Qualität des Betreibers und der Immobilie müssen sehr individuell hinterfragt werden. Aber ich bin davon überzeugt, dass es sich lohnt, in diesem Bereich Know-how aufzubauen.“ 

Spricht man von Pflegebedürftigen, denkt man als Erstes an Rentner. Und tatsächlich: Sie machen einen Großteil der Bewohner von Pflegeeinrichtungen aus. Dennoch ist die Gruppe alles andere als homogen. „Wir bieten die unterschiedlichsten Plätze an“, erklärt Biglands. „Von der vollstationären Dauerpflege über Kurzzeit- und Verhinderungs- sowie Tagespflege bis hin zu ambulanter Betreuung ist bei uns alles dabei. Wir stellen ein Zuhause für Demenzerkrankte und bieten eine palliative Versorgung an – um nur einmal einen Ausschnitt zu zeigen. Das erhöht die Komplexität des Produktes und zudem natürlich auch den Schwierigkeitsgrad für die Pfleger, denen – das muss ich unbedingt loswerden – mein vollster Respekt gilt. Ich wäre nicht im Stande, ihren Job auszuführen.“  

„Die gesetzlichen Vorgaben geben ein enges Korsett vor. Diesen Vorgaben müssen wir folgen“, erklärt Biglands. „Wir bewegen uns innerhalb dieses Rahmens und machen, was gebraucht wird. Schließlich müssen wir auch die Wirtschaftlichkeit eines Projektes sicherstellen.“ Alles beginnt mit einer Standortanalyse. Unter anderem Faktoren wie die Konkurrenz in unmittelbarer Umgebung oder auch die Bevölkerungsprognose geben Aufschluss darüber, welcher Bedarf besteht. Schritt für Schritt nähern sich Pflegeheimbetreiber so einem individuellen Mix aus verschiedenen Raumgrößen und -qualitäten an.  

Im Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2019 wurde erstmals ein eigener Abschnitt den Pflegeimmobilien in Deutschland gewidmet. Eine der relevanten Aussagen der Autoren: Während im Zeitraum von 2011 bis 2017 die Zahl der Pflegebedürftigen jährlich um sechs Prozent angestiegen ist, konnten die vollstationären Dauerpflegeplätze nur einen Zuwachs von einem Prozent pro Jahr verzeichnen. „Das zeigt das Dilemma“, so Biglands. „Neben dem Fachkräftemangel werden die mangelnden Bauaktivitäten auch zu einem immer größeren Problem. Die Schere von Bedarf und Angebot geht immer weiter auseinander. Eine Herausforderung, der Politik und Wirtschaft gemeinsam begegnen sollten. Nur zusammen können wir diesen Kraftakt meistern.“