Logistik- und Industrieimmobilien verändern sich. Flexibilität, Revitalisierung, Energie, Klimaresilienz und neue Nutzeranforderungen verschieben die Maßstäbe dafür, was langfristig erfolgreiche Objekte ausmacht. Für Jens Schulte, Geschäftsführer der LIST Bau Holding, ist klar: „Wer heute für morgen baut, muss weiterdenken als bis zur Übergabe.“ Sieben Thesen zur Zukunft einer Assetklasse im Wandel.
1. Die Lagerhalle von gestern ist das Problem von morgen
Eine Halle, eine Nutzung, ein Nutzer: Dieses Denken reicht aus Sicht von Jens Schulte für neue Logistikimmobilien nicht mehr aus.
Gebäude müssen auf Veränderungen reagieren können. Dazu gehören flexible Flächen ebenso wie die Vorbereitung auf Ladeinfrastruktur, Photovoltaik und veränderte Nutzungsanforderungen.
„Wir müssen heute Immobilien bauen, von denen wir noch nicht genau wissen, wie sie in zehn oder zwanzig Jahren genutzt werden. Genau deshalb wird Flexibilität zu einem entscheidenden Qualitätsmerkmal.“
Jens Schulte, Geschäftsführer LIST Bau Holding
Drittnutzungsfähigkeit wird damit vom zusätzlichen Vorteil zur Voraussetzung für langfristig werthaltige Immobilien.
2. Revitalisierung wird zur Königsdisziplin
Gleichzeitig verschiebt sich der Blick vom Neubau zunehmend auf den Bestand. Brownfield-Entwicklungen und Revitalisierungen gewinnen an Bedeutung.
Wie anspruchsvoll diese Aufgaben sein können, zeigt ein aktuelles Projekt in Bremen. Für Invesco Management S.A. revitalisiert LIST eine seit fast zwei Jahren leerstehende Logistikimmobilie mit rund 56.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche.
Die technische Gebäudeausrüstung wird vollständig erneuert, Büro- und Sozialbereiche werden entkernt und neu aufgebaut, hinzu kommen umfangreiche Arbeiten in den Hallen sowie an Dach und Fassade. Selbst die Demontage technischer Anlagen wird zur planerischen Aufgabe: Eine bestehende Kälteanlage muss beispielsweise über eine temporäre Dachöffnung entfernt werden.
Für Jens Schulte zeigen solche Projekte, welche Fähigkeiten künftig gefragt sind:
„Revitalisierung bedeutet, mit dem zu arbeiten, was vorhanden ist – und daraus wieder eine Immobilie zu machen, die den Anforderungen von morgen gerecht wird. Das verlangt oft mehr Kreativität und Erfahrung als ein Neubau auf der grünen Wiese.“
3. Light Industrial wächst aus seiner Nische
Auch innerhalb der Assetklasse verschieben sich die Gewichte.
Light-Industrial-Immobilien gewinnen an Relevanz. Produktion, Lager, Büro und weitere Nutzungen treffen hier aufeinander und verlangen nach Immobilienkonzepten, die unterschiedliche Anforderungen miteinander verbinden können.
Für Planer und Bauunternehmen bedeutet das: Standardisierung bleibt wichtig – gleichzeitig wächst der Bedarf an individuellen Lösungen.
4. Nachhaltigkeit entscheidet über Wirtschaftlichkeit
Der Aspekt Nachhaltigkeit verändert zugleich seine Rolle.
CO₂-Bilanzen, Zertifizierungen und belastbare Gebäudedaten sind die Kern-Instrumente für Nachhaltigkeitsberichte. Darüber hinaus werden sie zunehmend zu Faktoren für Finanzierung und langfristige Wertstabilität.
Für Jens Schulte muss Nachhaltigkeit deshalb bereits am Anfang eines Projekts mitgedacht werden.
„Nachhaltigkeit darf kein Baustein sein, den wir am Ende ergänzen. Die entscheidenden Weichen werden sehr viel früher gestellt – in Beratung und Planung.“
Hierin begründet sich für LIST ein wesentlicher Vorteil des Zusammenspiels unterschiedlicher Kompetenzen: Beratung, Planung, Nachhaltigkeit und Realisierung werden früh miteinander verzahnt und Entscheidungen auf ihre Auswirkungen über den gesamten Projektverlauf betrachtet.
5. Neue Anforderungen verändern die Gebäude
Veränderte Lieferketten und ein stärkeres Bedürfnis nach Resilienz beeinflussen Logistik- und Industrieimmobilien.
Autarkere Lagerhaltung und neue industrielle Anforderungen verändern und Sicherheitsstandards, Genehmigungsprozesse und Bauzeiten.
Damit erweitert sich das Kompetenzprofil der Unternehmen, die solche Immobilien planen und realisieren. Klassische Logistikerfahrung allein reicht künftig nicht immer aus.
„Je komplexer die Anforderungen werden, desto eher müssen Beratung, Planung und Realisierung zusammenrücken. Bei LIST greifen die Kompetenzen Hand in Hand. Wir nutzen die Synergien und reduzieren Schnittstellenverluste signifikant."
Jens Schulte, Geschäftsführer LIST Bau Holding
6. Klimaresilienz wird zur Planungsaufgabe
Hitzeperioden, Wassermangel und Extremwetter wirken unmittelbar auf Gebäude und Infrastruktur.
Hinzu kommen steigende Anforderungen von Versicherern und veränderte Risikobewertungen. Klima-Risiko-Analysen und bauliche Schutzmaßnahmen werden aus Sicht von Jens Schulte stärker in Planung und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einfließen müssen.
Die Frage lautet künftig nicht mehr nur: Wie ökologisch ist eine Immobilie? Sondern: Wie widerstandsfähig ist sie?
7. Aus der Immobilie wird ein Energieproduzent
Die vielleicht größte Veränderung beginnt für Jens Schulte allerdings auf dem Dach – und geht sogar weit darüber hinaus.
Die großen Dachflächen von Logistik- und Industrieimmobilien bieten enormes Potenzial für Photovoltaik. Ergänzt um weitere regenerative Energiequellen wie Windkraft oder Erdwärme können Gebäude zunehmend weite Teile ihres Energiebedarfs selbst erzeugen.
Doch warum dort aufhören?
„Wir sollten Logistik- und Industrieparks perspektivisch nicht mehr als Energieverbraucher betrachten. Ihre Flächen bieten die Chance, selbst zu Energiezentralen zu werden und auch ihr Umfeld mitzuversorgen.“
Damit verändert sich die Rolle der Immobilie fundamental – vom Verbraucher zum Produzenten und perspektivisch zum Bestandteil einer lokalen Energieinfrastruktur.
Die Zukunft beginnt mit den Entscheidungen von heute
Für Jens Schulte laufen die aktuellen Entwicklungen auf einen gemeinsamen Punkt hinaus: Die Anforderungen an Logistik- und Industrieimmobilien werden vielfältiger – stärker miteinander verknüpft.
Flexibilität beeinflusst die langfristige Nutzbarkeit. Nachhaltigkeit beeinflusst die Finanzierung. Klimaresilienz wirkt sich auf Risiken aus. Energieerzeugung kann neue wirtschaftliche Potenziale schaffen. Und: Der wachsende Bestand verlangt nach anderen Lösungen als der klassische Neubau.
Fakt ist: Die Immobilie von morgen entsteht…
…wenn wir heute anfangen, diese Anforderungen gemeinsam zu denken.“
