Auf der EXPO REAL stand ein Thema im Mittelpunkt vieler Gespräche: der Bestand. Jens Schulte, Geschäftsführer der LIST Bau Holding, hat auf zwei Panels diskutiert, wie Regulatorik, Kapitalmarkt und Dekarbonisierung den Umgang mit bestehenden Gebäuden verändern. Ein Rückblick auf die wichtigsten Aussagen und darauf, was sie für Eigentümer, Investoren und Nutzer bedeuten.
Der Markt dreht sich zum Bestand
Auf den Panels „Immobilienwirtschaft im Umbruch – zwischen Regulierung, Kapitalmarkt und Dekarbonisierung“ und „Investmentcase Sanierung: Value-Add oder nur regulatorischer Druck?“ saß Jens Schulte mit Vertreterinnen und Vertretern von Banken, Investoren, Bestandshaltern, Immobilienmanagement, Technologie und Holzrahmenbau an einem Tisch.
Trotz der unterschiedlichen Blickwinkel zeigte sich hier ein klares Bild: Der Bestand gewinnt rasant an Bedeutung. „Bauen im Bestand ist eine Marktchance“, sagt Jens Schulte. Er beobachtet das auch im eigenen Geschäft. Die Anfragen zur Revitalisierung nehmen zu und machen einen immer größeren Teil des Auftragsbestands aus. „Auch auf der EXPO REAL ist spürbar, dass sich deutlich mehr Leute mit dem Bestand und seiner Sanierung befassen.“
Regulatorik wirkt über die Finanzierung
Die Gründe sind vielfältig. ESG ist vom Schlagwort zur Pflicht geworden, weil Banken und Investoren es verlangen. Dabei ist sich die Branche weitgehend einig: Wirtschaftlichkeit und Regulatorik müssen zusammengedacht werden, denn nur wirtschaftliche Lösungen setzen sich durch. Gebäude auf einem besseren CRREM-Pfad bleiben dauerhaft relevant im Portfolio.
Jens Schulte sieht die Regulatorik vor allem als Faktor der Finanzierung: „Die Banken sind sehr stringent in der Bewertung der Immobilien. Wenn die Regulatorik nicht erfüllt wird, wird es schwierig.“ Zugleich gilt: Druck allein reicht nicht. Es braucht auch den Willen und die Erkenntnis, werthaltige Immobilien zu besitzen.
Die frühe Phase entscheidet
Sanierung gilt oft vereinfacht als Kostenproblem. Jens Schulte widerspricht: „Die frühe Phase ist entscheidend.“ Noch vor der ersten Planung berät LIST bereits zu ökologischen und wirtschaftlichen Fragen, plant entsprechend und deckt auch die Realisierung aus einer Hand ab. Ziel ist immer die bestmögliche Lösung im Spannungsfeld zwischen Ökonomie und Ökologie. Dabei gilt: Der Umfang der Maßnahmen muss sinnvoll in die Objektstrategie eingebettet sein.
Welcher Weg dann der richtige ist, hängt von der baulichen Substanz, der Statik, der TGA und nicht zuletzt auch vom Standort der Immobilie ab. Laut Jens Schulte gibt es für Bestandshalter für jedes Gebäude vier Szenarien: Sanieren, Abriss und Neubau, ein Exit oder auch schlicht das Nichtstun. Jedes Szenario bringt eigene Vor- und Nachteile mit sich, die man genau abwägen muss, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Wichtig ist immer, mit offenen Augen in den Bestand zu gehen, Probleme und Lösungen erkennen zu wollen und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie möglichst breit zu betrachten: Aus einer Sanierung resultieren in der Regel niedrigere Betriebs- und Nebenkosten. Gleichzeitig erhält oder erhöht sie den Wert einer Immobilie und kann verhindern, dass das Gebäude aus der Wirtschaftlichkeit fällt. Auch das Baurecht kann ein Argument sein, denn bei der Revitalisierung müssen die Anforderungen an einen Neubau nicht zwingend erfüllt werden, beziehungsweise können baurechtliche Voraussetzungen weiter genutzt werden. Auch Infrastruktur oder die Versorgung mit ausreichenden Stromkapazitäten können bereits anliegen und müssen nicht komplett neu beantragt werden. Das brächte ansonsten einen teils hohen Zeit- und Kostenaufwand mit sich.
Langfristig denken, vom Nutzer her
Einig war sich die Runde auch beim Blick nach vorn. Immobilien und Quartiere sollten vom Endnutzer her gedacht und für die nächsten 50 statt der nächsten 5 Jahre geplant werden. Neue Ansätze wie serielle Sanierung können Skaleneffekte bringen, ebenso eine ganzheitliche Beratung und die Optimierung bestehender Anlagen im Betrieb. Dabei bleibt die Arbeit im Bestand immer auch eine Einzelfall-Betrachtung, bei der die zukünftige Regulatorik und Entwicklung schon mitbedacht werden muss.
Eine weitere Herausforderung bleibt ebenfalls: Nutzer wünschen sich oft einen Neubau, von dem sie sich mehr Flexibilität und eine bessere Erfüllung ihrer spezifischen Bedürfnisse versprechen. „Um den Bestand attraktiv zu machen, sind Förderungen und Maßnahmen für mehr Geschwindigkeit sinnvoll“, so Jens Schulte. Es brauche zudem Aufklärung und Beratung, damit Chancen, die bereits auf dem Tisch liegen, auch genutzt werden.
Von der Idee zum Betrieb: Wie LIST den Bestand denkt
Zu diesen Erkenntnissen passt die Arbeitsweise von LIST: CREATE. BUILD. OPERATE. Dieser Kreislauf beschreibt, wie die Kompetenzen des Unternehmens über den Immobilienlebenszyklus zusammenwirken, gerade im Bestand.
CREATE steht für Entwickeln, Planen und Beraten. In dieser frühen Phase, die für Jens Schulte so entscheidend ist, fällt die wichtigste Entscheidung: Ist ein Gebäude tragfähig, welche Nutzung hat Zukunft und welche Risiken gibt es? LIST bringt hier Beratung, Planung (durch den Einsatz von BIM) sowie Nachhaltigkeit und Zertifizierung zusammen. Im Bestand heißt das: erst das Gebäude verstehen, dann entscheiden, was möglich ist.
BUILD steht für Realisieren, Bauen und Liefern. Was geplant wurde, muss verlässlich in Zeit, Budget und Qualität umgesetzt werden. LIST übernimmt die Verantwortung für die Umsetzung, ob bei Revitalisierung, Sanierung oder, wenn die Substanz nichts anderes zulässt, beim Ersatzneubau.
OPERATE steht für Betreiben und Wert erhalten. Mit der Fertigstellung beginnt das eigentliche Leben einer Immobilie. Betrieb, Service und Werterhalt gewinnen als Wachstumsfeld an Bedeutung. Erfahrungen aus dem Betrieb fließen in künftige Planungen und die Umsetzung zurück.
Fazit
Die Frage lautet nicht mehr, ob saniert wird, sondern wann, wie und mit welchem Ziel. Wer früh berät, die Substanz ehrlich bewertet und die Maßnahmen in die Objektstrategie einbettet, kann aus dem Bestand Wert schaffen. Wir danken allen Teilnehmenden für den offenen Austausch.
