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Wer spart, der hat – das war einmal.

Im Sparen sind wir Deutschen Weltmeister – dieser Ruf eilt uns voraus. Und tatsächlich: Wir gehen gerne auf Nummer sicher. Verschiedene Umfragen zeigen, dass das Sparbuch in puncto Geldanlage unser Liebling ist. Häufig dicht gefolgt vom Festgeldkonto. Da sind wir solide. Und vielleicht auch ein bisschen konservativ. Aber ist das auch sinnvoll? Der Realzins-Radar des Kreditinstituts Comdirect beweist das Gegenteil. Demnach haben deutsche Sparer im dritten Quartal 2019 7,8 Milliarden Euro Wert auf ihre Ersparnisse verloren. Das macht 94 Euro pro Bundesbürger in nur drei Monaten.


Anlagen in Immobilien im Schnellcheck.


Die Nullzinspolitik der EZB – die viele wirtschaftliche Vorteile, aber eben nicht solche für Sparer bietet – sorgt dafür, dass wir umdenken müssen. Von einem Euro auf einem Sparbuch wäre nach heutiger Zinslage in 1.000 Jahren vermutlich nichts mehr übrig. Es sind nicht mehr die Zinsen und Zinses-Zinsen, sondern der Wertverlust, der Einfluss auf die angelegte Summe nimmt. Und damit ist die Sicherheit, in der sich die Deutschen beim Sparen wiegen, eine trügerische Sicherheit. Also bleibt die Frage: Wohin mit dem Geld? 

Immobilien liegen quasi auf der Hand. Sie gelten als wertstabil und versprechen nach wie vor eine attraktive Rendite. Und auch der von populären Wirtschaftswissenschaftlern geprägte Begriff „Betongold“, der die Wertbeständigkeit von Immobilien vor allem in Krisenzeiten meint, kommt nicht von ungefähr. Aber ganz so leicht fällt die Entscheidung für ein Invest in Immobilien nicht. Es gibt verschiedene Anlagemöglichkeiten mit sehr unterschiedlichen Sicherheits- und Risikofaktoren. Und auch die Zugangsmöglichkeiten, Anlagesummen und durchschnittlichen Renditen weichen stark voneinander ab. Da hilft es zunächst einmal, sich einen Überblick zu verschaffen. 

Aus der großen Anzahl sehr unterschiedlich ausgestalteter Anlagemöglichkeiten nehmen wir vier konkrete Varianten einmal etwas genauer unter die Lupe und unterziehen sie einem Schnellcheck. Wir stellen offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Crowd-Investing und Mezzanine-Kapital in Form von Nachrang-Darlehen in den direkten Vergleich. Bei den letzten beiden Möglichkeiten beziehen wir uns dabei ausschließlich auf die Zwischenfinanzierung von Projektentwicklungen – denn das ist unser Thema.

Von der Rendite über die Risikoneigung bis hin zur Rückzahlung prüfen wir, wo die Gemeinsamkeiten und Unterschiede liegen. Denn jeder muss für sich selbst entscheiden, welche Anlagemöglichkeit zu einem passt.


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Was kommt also für wen infrage?



Offener Immobilienfonds

Das für einen offenen Immobilienfonds eingesammelte Kapital wird auf verschiedene Immobilien gestreut. Das erhöht die Sicherheit, sorgt im Vergleich zu anderen Anlageformen aber auch für die in diesem Vergleich geringste Rendite.

Allgemeine Rahmendaten

  • interessant für Anleger mit einem kleineren verfügbaren Anlagevolumen (i. d. R. < 10.000 €)
  • Immobilien-Know-How nicht notwendig
  • Finanzierungsgegenstand: eher Bestandsfinanzierung, aber auch Zwischenfinanzierung (breite Streuung in einem Portfolio)
  • i. d. R. kurze Laufzeit von mind. 24 Monaten
  • zu erwartende Rendite:  ~ 2–3 Prozent vor Steuern
  • Risikoneigung: eher gering
  • Zugang: über Anteilsscheine von Fondsmanagern sowie über Hausbanken als Vermittler
  • Kontrollmöglichkeiten gibt es i. d. R. keine: Allein der Fondsmanager entscheidet darüber, in welches Objekt investiert wird

Konditionen im Detail 

  • Mindestbetrag: i. d. R. schon ab 50€
  • Maximalbetrag: ggf. abhängig vom Fonds
  • Zusatzkosten: zum einen: Ausgabeaufschläge zum Beispiel für Vermittler und Makler und Gebühren für das Fondsmanagement
  • Verpflichtungen: i. d R. keine
  • i. d. R. jährliche Zinsausschüttung
  • Rückzahlung der Anlage: Verkauf jederzeit möglich (nach Ablauf der Mindesthaltefrist von 24 Monaten)

Weitere Vor- und Nachteile

  • Sparplan möglich
  • kurzfristig verfügbar
  • Vorprüfung durch einen externen Dritten, den Fondsmanager
  • Zweitmarkt möglich

Fazit

Die Anlagemöglichkeit für kurzfristig orientierte Anleger kleiner Summen und Immobilienlaien, die eine Alternative zum Tagesgeldkonto suchen.



Nachrang-Darlehen

Vor allem Anleger größerer Summen können im Rahmen von Mezzanine-Kapital ein Immobilienprojekt zwischenfinanzieren. Durch die Nachrangigkeit und das direkte Invest wird diese Anlagemöglichkeit als riskant eingestuft. Der Anleger profitiert von hohen Zinsen sowie einer kurzen Laufzeit.

Allgemeine Rahmendaten

  • interessant für Anleger mit einem größeren verfügbaren Anlagevolumen (i. d. R. > 10.000 €)
  • Fachwissen ermöglicht eine Beurteilung der vom Projektentwickler getroffenen Annahmen, das Risiko wird kalkulierbarer
  • Finanzierungsgegenstand: hier Zwischenfinanzierung, aber auch Bestandsfinanzierung (häufig direkt in ein individuell ausgewähltes Projekt)
  • i. d. R. kurze Laufzeit: ~ 12–48 Monate
  • zu erwartende Rendite:  ~ 7–11 Prozent vor Steuern
  • Risikoneigung: eher hoch
  • Zugang: z. B. über einen persönlichen Kontakt zu Projektentwicklern oder speziellen Vermittlern
  • Kontrollmöglichkeiten bei der Projektentwickler- und Bestandshalterauswahl: Man wählt ein Unternehmen, auf dessen Leistungsfähigkeit man vertraut ( bei der Projektauswahl: Das Projekt kann ganz individuell ausgewählt werden

Konditionen im Detail 

  • Mindestbetrag: teilweise erst ab 25.000 €, häufig aber erst ab 100.000 €
  • Maximalbetrag: ggf. abhängig von der Projektfinanzierung
  • Zusatzkosten: i. d. R. keine
  • Verpflichtungen: i. d. R. keine
  • Zinsausschüttung: i. d. R. während der Laufzeit oder endfällig
  • Rückzahlung der Anlage: i. d. R. endfällig, bei Ablauf der vereinbarten Festlaufzeit bzw. individuell vereinbarten Fristen

Weitere Vor- und Nachteile

  • i. d. R. persönliche Erfahrungen mit dem Projektentwickler aus gemeinsamer Zusammenarbeit und damit Vertrauen in die Leistungsfähigkeit

Fazit

Die Anlagemöglichkeit für kurzfristig orientierte Anleger großer Summen und Immobilienexperten, die auf das Projekt und den Projektentwickler vertrauen.


Diese und weitere Anlagemöglichkeiten, wie geschlossene Immobilienfonds und das Crowdinvesting stellen wir im folgenden Dokument in den direkten Vergleich. Außerdem haben wir eine Übersicht der Nutzung verschiedener Geldanlagen in Deutschland zusammengestellt und gewähren Einblicke in die Zwischenfinanzierung am direkten Beispiel unserer Projektentwicklung in Hannover Vahrenwald.


Wann, wie und wofür kommen die Nachrang-Darlehen in der LIST Gruppe zum Einsatz?

Michael Garstka: „Wir entwickeln Quartiere im zweistelligen Millionenbereich. Wie in der Branche üblich gründen wir als Projektentwickler dabei mit Start einer neuen Entwicklung ein Special Purpose Vehicle (kurz: SPV). Das ist eine Projektgesellschaft, über die alle vertragsrelevanten Prozesse ablaufen. Spätestens wenn erste große Investitionen anstehen, kommt LIST Invest ins Spiel, prüft das Projekt intensiv und strukturiert die Finanzierung dieser Gesellschaft. Dabei wird die Finanzierung zum größten Anteil von der Bank zur Verfügung gestellt. Aus der Bewertung der Bank ergibt sich der Eigenkapital-Anteil für das Projekt, den wir mit ‚echtem‘ Eigenkapital und Mezzanine-Kapital in Form von Nachrang-Darlehen decken. Also machen sich Julia List, Geschäftsführerin von LIST Invest, und ihr Team auf die Suche nach Investoren – sowohl Privatpersonen wie auch institutionelle Investoren –, die Interesse daran haben, eine größere Summe in das jeweilige, ganz konkrete Projekt zu investieren. Neben den Projektrahmendaten werden auch Zinskonditionen und Laufzeiten besprochen und verhandelt. Ist das Eigenkapital strukturiert, nimmt das Projekt Fahrt auf. Von da an werden die Kapitalgeber monatlich über den Stand des Projektes informiert. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt i. d. R. nach Abschluss des Projektes (Exit) – also aus dem Verkaufserlös.“ 



Was genau steckt eigentlich dahinter?


Nachrang-Darlehen für die Zwischenfinanzierung von Immobilien-Projektentwicklungen. 

Immobilienfonds sind ein durchaus gängiges Produkt für Anleger. Bei Nachrang-Darlehen, die zum Mezzanine-Kapital zählen, sind private Investoren hingegen zögerlich, weil sie zu wenig Fachwissen über das Produkt, keinen guten Zugang und Respekt vor dem Risiko haben. Dabei ist es eigentlich gar nicht so kompliziert. Es gibt nicht das eine Mezzanine-Kapital. Vielmehr ist es ein Sammelbegriff für verschiedenste Finanzierungsformen. In der Immobilienbranche kann dieses Kapital wie folgt verwendet werden:

Projektentwickler kommen in der Zeit vom Ankauf des Grünstücks für eine Projektentwicklung bis zum Verkauf einer Immobilie für Projektkosten auf. Deshalb ist eine Zwischenfinanzierung notwendig. Fremdkapital dafür aufzunehmen, ist dank der Nullzinspolitik der EZB wirtschaftlich aktuell sehr attraktiv. Die Zinsen sind nach wie vor gering und fallen daher im Zuge eines Projektes wenig ins Gewicht. Ein Projektentwickler ist also daran interessiert, einen möglichst großen Anteil der Kosten seiner Projekte über Fremdkapital zu finanzieren. Verschiedene Vorgaben und Rahmenbedingungen erlauben es den Banken aber in den seltensten Fällen, Projekte zu 100 Prozent zu finanzieren. Der Projektentwickler muss deshalb i. d. R. einen gewissen Eigenkapitalanteil zwischen 10 und 20 Prozent mitbringen, um das Projekt abzusichern. Er könnte diesen Anteil aus der eigenen Tasche zahlen, macht das bei einer Wachstumsorientierung aber nicht ausschließlich. Denn er braucht sein „echtes“ Eigenkapital auch dafür, neue Projekte voranzutreiben. Denn diese sind noch nicht finanzierungsreif, weil das Risiko zu einem frühen Projektstatus noch höher ist. Also benötigt er einen Kapitalgeber, der ihn unterstützt. Und eine Möglichkeit ist es, Mezzanine-Kapital in Form von Nachrang-Darlehen für das notwendige Eigenkapital übergangsweise einzusammeln.

Mezzanine-Kapital ist eine Mischform zwischen Eigenkapital und Fremdkapital. In dem hier beschriebenen Fall sprechen wir von fremdkapitalähnlichem Mezzanine-Kapital, das als Eigenkapital eingesetzt wird. Kurz zusammengefasst bedeutet das, dass der Anleger wie in anderen klassischen Anlageformen auch für einen definierten Zeitraum Kapital zur Verfügung stellt und dafür Zinsen erhält. Der Projektentwickler hingegen bringt das Geld als Eigenkapital in die Zwischenfinanzierung für sein Projekt ein. Das ist möglich, weil der Anleger in eine Nachrang- und Belassungserklärung einwilligt. Das bedeutet, dass er im Fall einer Schieflage mit seinen Forderungen zurücktritt und erst befriedigt wird, nachdem alle anderen Gläubiger bereits bedient wurden. Und dieses Risiko wiederum wird dem Anleger mit Zinsen von bis zu zehn Prozent und mehr hoch verzinst.