Wer spart, der hat – das war einmal.

Die Nullzinspolitik der EZB – die viele wirtschaftliche Vorteile, aber eben nicht solche für Sparer bietet – sorgt dafür, dass wir umdenken müssen. Von einem Euro auf einem Sparbuch wäre nach heutiger Zinslage in 1.000 Jahren vermutlich nichts mehr übrig. Es sind nicht mehr die Zinsen und Zinses-Zinsen, sondern der Wertverlust, der Einfluss auf die angelegte Summe nimmt. Und damit ist die Sicherheit, in der sich die Deutschen beim Sparen wiegen, eine trügerische Sicherheit. Also bleibt die Frage: Wohin mit dem Geld? 

Immobilien liegen quasi auf der Hand. Sie gelten als wertstabil und versprechen nach wie vor eine attraktive Rendite. Und auch der von populären Wirtschaftswissenschaftlern geprägte Begriff „Betongold“, der die Wertbeständigkeit von Immobilien vor allem in Krisenzeiten meint, kommt nicht von ungefähr. Aber ganz so leicht fällt die Entscheidung für ein Invest in Immobilien nicht. Es gibt verschiedene Anlagemöglichkeiten mit sehr unterschiedlichen Sicherheits- und Risikofaktoren. Und auch die Zugangsmöglichkeiten, Anlagesummen und durchschnittlichen Renditen weichen stark voneinander ab. Da hilft es zunächst einmal, sich einen Überblick zu verschaffen. 

Aus der großen Anzahl sehr unterschiedlich ausgestalteter Anlagemöglichkeiten nehmen wir vier konkrete Varianten einmal etwas genauer unter die Lupe und unterziehen sie einem Schnellcheck. Wir stellen offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Crowd-Investing und Mezzanine-Kapital in Form von Nachrang-Darlehen in den direkten Vergleich. Bei den letzten beiden Möglichkeiten beziehen wir uns dabei ausschließlich auf die Zwischenfinanzierung von Projektentwicklungen – denn das ist unser Thema.

Von der Rendite über die Risikoneigung bis hin zur Rückzahlung prüfen wir, wo die Gemeinsamkeiten und Unterschiede liegen. Denn jeder muss für sich selbst entscheiden, welche Anlagemöglichkeit zu einem passt.

Nachrang-Darlehen für die Zwischenfinanzierung von Immobilien-Projektentwicklungen. 

Immobilienfonds sind ein durchaus gängiges Produkt für Anleger. Bei Nachrang-Darlehen, die zum Mezzanine-Kapital zählen, sind private Investoren hingegen zögerlich, weil sie zu wenig Fachwissen über das Produkt, keinen guten Zugang und Respekt vor dem Risiko haben. Dabei ist es eigentlich gar nicht so kompliziert. Es gibt nicht das eine Mezzanine-Kapital. Vielmehr ist es ein Sammelbegriff für verschiedenste Finanzierungsformen. In der Immobilienbranche kann dieses Kapital wie folgt verwendet werden:

Projektentwickler kommen in der Zeit vom Ankauf des Grünstücks für eine Projektentwicklung bis zum Verkauf einer Immobilie für Projektkosten auf. Deshalb ist eine Zwischenfinanzierung notwendig. Fremdkapital dafür aufzunehmen, ist dank der Nullzinspolitik der EZB wirtschaftlich aktuell sehr attraktiv. Die Zinsen sind nach wie vor gering und fallen daher im Zuge eines Projektes wenig ins Gewicht. Ein Projektentwickler ist also daran interessiert, einen möglichst großen Anteil der Kosten seiner Projekte über Fremdkapital zu finanzieren. Verschiedene Vorgaben und Rahmenbedingungen erlauben es den Banken aber in den seltensten Fällen, Projekte zu 100 Prozent zu finanzieren. Der Projektentwickler muss deshalb i. d. R. einen gewissen Eigenkapitalanteil zwischen 10 und 20 Prozent mitbringen, um das Projekt abzusichern. Er könnte diesen Anteil aus der eigenen Tasche zahlen, macht das bei einer Wachstumsorientierung aber nicht ausschließlich. Denn er braucht sein „echtes“ Eigenkapital auch dafür, neue Projekte voranzutreiben. Denn diese sind noch nicht finanzierungsreif, weil das Risiko zu einem frühen Projektstatus noch höher ist. Also benötigt er einen Kapitalgeber, der ihn unterstützt. Und eine Möglichkeit ist es, Mezzanine-Kapital in Form von Nachrang-Darlehen für das notwendige Eigenkapital übergangsweise einzusammeln.

Mezzanine-Kapital ist eine Mischform zwischen Eigenkapital und Fremdkapital. In dem hier beschriebenen Fall sprechen wir von fremdkapitalähnlichem Mezzanine-Kapital, das als Eigenkapital eingesetzt wird. Kurz zusammengefasst bedeutet das, dass der Anleger wie in anderen klassischen Anlageformen auch für einen definierten Zeitraum Kapital zur Verfügung stellt und dafür Zinsen erhält. Der Projektentwickler hingegen bringt das Geld als Eigenkapital in die Zwischenfinanzierung für sein Projekt ein. Das ist möglich, weil der Anleger in eine Nachrang- und Belassungserklärung einwilligt. Das bedeutet, dass er im Fall einer Schieflage mit seinen Forderungen zurücktritt und erst befriedigt wird, nachdem alle anderen Gläubiger bereits bedient wurden. Und dieses Risiko wiederum wird dem Anleger mit Zinsen von bis zu zehn Prozent und mehr hoch verzinst.