/  Sichtweisen

Drei Thesen zu Grundstückspreisen von Sarah Hoffmann.

Sarah Hoffmann ist Profi in Sachen Grundstücksvermittlung – sie ist der Kopf des Retail Investment Teams von Jones Lang LaSalle (JLL) in Hamburg. Für uns stellt sie drei Thesen zum Thema Grundstückspreise auf.

Bewertung
28

1. Den einen Grundstückspreis gibt es nicht.

Man sollte meinen, dass die Grundstücksverkäufer den Takt in Sachen Preis vorgeben. Das Spiel funktioniert aber anders herum: Der Preis wird vom Markt gemacht. Dabei dient der Bodenrichtwert lediglich als vergleichender Richtwert. Er orientiert sich an Vergangenem und läuft dem tatsächlichen Marktpreis damit immer hinterher.

Was darf ein Projekt maximal kosten? Diese Frage ist die Ausgangsbasis bei der Preisfindung. Die Antwort auf diese Frage muss man sich nach und nach erarbeiten. Welche Nutzungen kommen in Frage, welche Mieteinnahmen können daraus resultieren und welcher Verkaufspreis kann erzielt werden? Eines ist klar: Die maximalen Kosten eines Projektes zu antizipieren, erfordert immer auch einen Blick in die Glaskugel. Daher gehören ein möglichst hoher Erfahrungsschatz, Markt-Know-how und ein Händchen für künftige Entwicklungen wie zum Beispiel Zinsentwicklung und Baukostenentwicklung zum Handwerk erfolgreicher Projektentwickler.

Nicht jeder Marktpreis ist auch vernünftig

Steht fest, was das Vorhaben kosten darf, werden die Entwicklungs- und Baukosten möglichst konkret ermittelt und abgezogen. Außerdem werden immer auch ein Risikopuffer und eine Marge für den Projektentwickler selbst mit einkalkuliert. Übrig bleibt der Grundstückspreis, den die Beteiligten bereit wären zu zahlen. Eine Vorgehensweise, die pro Grundstück in der Regel mehrfach parallel stattfindet. Denn Brachflächen in attraktiven Lagen sind begehrt – das wissen wir alle. Die Spannbreite der offiziellen Angebote ergibt den Marktpreis. Was aber ganz und gar nicht heißen muss, dass dies der vernünftige Preis ist.

Für welchen Preis das Grundstück schlussendlich aber über die Ladentheke geht, kann ich trotz ausgemachtem Bodenrichtwert und tatsächlichem Marktpreis aber noch immer nicht sagen. Denn nach meinem Dafürhalten ist unser Markt nur zu 95 Prozent aufgeklärt. Im Umkehrschluss bleiben fünf Prozent Spielraum für Taktik und Strategie. Ein bisschen Pokern gehört immer dazu. Der eine oder andere ist sehr gewitzt. Und mit Glück gelingt auch mal ein Lucky Shot – sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite. Außerdem sind Off-Market-Deals nicht außer Acht zu lassen. Erhält man die exklusive Möglichkeit, dann kostet das schon mal bis zu fünf Prozent Aufschlag.


2. Wissen ist Macht.

In der Immobilienbranche kommt man ganz ohne Glaskugel nicht aus, damit müssen wir leider leben. Je mehr der potenzielle Grundstückskäufer aber tatsächlich über die Rahmenbedingungen weiß, desto geringer ist das Risiko von Fehleinschätzungen. Ich kann jedem nur raten, möglichst genau hinzuschauen, denn der sogenannte Schweinezyklus ist tückisch: Kalkuliert man heute mehr Ertrag und geringere Kosten ein als sie tatsächlich in der Realität entstehen, rutscht ein Projekt schnell in die roten Zahlen.

Erst einmal stellt sich die Frage nach den sozioökonomischen Kennzahlen des Standortes. Wie entwickeln sich die Einwohnerzahl und die Beschäftigungsquote und welche Einkommensstruktur haben die am Standort lebenden Menschen? Bei Einzelhandelsstandorten ist ebenso die Zentralitätskennziffer von großer Bedeutung. Dabei plädiere ich ganz klar für Pragmatismus: Wer sich vor Ort auf einen zentral gelegenen Parkplatz stellt und die Passanten dazu befragt, wo sie herkommen und was sie vorhaben, erfährt mehr, als er jedem Untersuchungsbericht entnehmen kann. Im Anschluss sollte man sich meiner Meinung nach unbedingt mit der Region auseinandersetzen. Was ist machbar und was genehmigungsfähig? Wie sind die politischen Strukturen und welche Timings sind realistisch? Fragen, die alles oder nichts bedeuten können.

Schlussendlich können sämtliche Rahmenbedingungen jeweils zu einem limitierenden Faktor werden. Das haben wir bei unserer Arbeit auch immer im Hinterkopf. Welche weiteren Bauvorhaben sind in der Stadt geplant? Welche politischen Entwicklungen sind abzusehen? In welche Richtung entwickeln sich potenzielle Mieter? Sind Netzausbauten in den Bereichen Internet oder öffentliche Verkehrsmittel geplant? Vier von vielen Fragen, auf die man im Idealfall eine Antwort findet, bevor man in die Preisverhandlungen für ein Grundstück einsteigt.


3. Vor allem in den Toplagen werden sich die Grundstückspreise stabilisieren.

Laut einer Studie des Schweizer Investmentmanagers Empira waren Baulandkosten mit 130 Prozent Wachstum in den vergangenen 20 Jahren der größte Preistreiber am deutschen Immobilienmarkt. Das muss man sich auf der Zunge zergehen lassen. Wahnsinn! Dazu lohnt sich ein Blick auf die Entwicklung der gewichteten Spitzenrenditen der Top-Objekte des vergangenen Jahres. In den Top 7-Städten unseres Landes sind die Entwicklungen fast alle rückläufig. Ein Abbild der großökonomischen Lage mit niedrigem Zinsniveau und Mangel an Alternativanlagen. Aber eben auch ein versteckter Hinweis auf gestiegene Grundstückspreise. Bei Geschäftshäusern wurden zum Beispiel nur 2,9 Prozent, bei Büros 3,1 Prozent und bei Logistikimmobilien 4,1 Prozent erwirtschaftet.

Kein "Weiter wie bisher"

Es fehlt nicht mehr viel und Staatsanleihen sind attraktiver. Der Umkehrschluss liegt auf der Hand. Weil die Spitzenrenditen so langsam, aber sicher den Boden erreicht haben, gehe ich in diesem Bereich definitiv von einer Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau aus. Und das wiederum heißt, dass ein Anstieg der Grundstückspreise wie gehabt von mehr als sechs Prozent durchschnittlich im Jahr hier schlicht und ergreifend nicht mehr möglich ist. Natürlich gilt auch hier: Ausnahmen bestätigen die Regel. Es wird immer Liebhaberpreise geben und diese werden sich in 20 Jahren vermutlich in Regionen befinden, die wir heute noch nicht zu erahnen wagen.

Darüber hinaus gehe ich davon aus, dass wir zwar teilweise auch in attraktiven B- und C-Lagen eine Entschleunigung des Preisanstiegs von Grundstückspreisen erleben werden, aber in einem viel geringeren Ausmaß. Hier gibt es bis heute Spielräume, die noch nicht ausgeschöpft sind. Schauen wir uns beispielsweise das Segment Wohnen an. Der Großteil der Menschen kann sich die Vielzahl an neu entstehenden Luxuswohnungen nicht leisten, sodass Projektentwickler allein deshalb neue Wege einschlagen müssen. Und damit erfährt der Begriff „Core“ eine Ausdehnung. Plötzlich sind vor allem vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeit auch Immobilien attraktiv, die „nur“ eine durchschnittliche Miete erzielen. Die Renditen sprechen für sich und bieten noch Raum für Preissteigerungen.


Zur Person 

Sarah Hoffmann ist seit dem Jahr 2014 für Jones Lang LaSalle tätig und leitet seit dem 1. Juli 2016 das Retail Investment Team in Hamburg. Sie ist spezialisiert auf den Verkauf von Geschäftshäusern, Fachmarktzentren und gemischt- genutzten Quartieren. Für 2018 kann ihr Team einen tollen Track Record vorweisen. Zu den Highlights zählen beispielsweise der Karstadt Sports in der Hamburg-Mönckebergstraße, die „Neue Flora“ ebenfalls in Hamburg oder auch das „P&C“ Geschäftshaus in Lübeck.

Beuschen Sie die Website von Jones Lang LaSalle: www.jll.de/de



Bauwerk
Ausgabe 01/2019

Diesen Beitrag kommentieren
Diesen Beitrag bewerten