/ 

Frequenzbringer – alte Ziele, neue Wege.

Ein großes, leerstehendes Gebäude mitten in der Innenstadt. Das ist ein Szenario, das viele Kommunen vermeiden möchten. Keine einfache Aufgabe. Denn der Strukturwandel durch den Internethandel lässt viele Innenstädte veröden. In Osnabrück hat LIST Develop Commercial nun gemeinsam mit der Kommune eine neue Lösung für ein leerstehendes Kaufhaus gefunden. Der Frequenzbringer der Zukunft: ein Mix aus Hotel, Longstay-Apartments, Gastronomie und Handel.

Geschäfte waren früher wichtige Anziehungspunkte in den Innenstädten, Stadt und Handel gehörten über Jahrhunderte hinweg eng zusammen. Doch immer mehr Menschen kaufen heute von zu Hause aus im Internet ein und bleiben den Innenstädten zunehmend fern. Das führt dazu, dass Zentren zunehmend veröden. Besonders wenn große Gewerbeimmobilien wie ehemalige Kaufhäuser leer stehen, wird es schwierig, den öffentlichen Raum drum herum mit Leben zu füllen. „Wir stehen vor einer ganz enormen Umstrukturierung der Innenstädte“, sagt Osnabrücks Stadtbaurat Otte. Er ist überzeugt davon, dass Innenstädte in Zukunft einen höheren Erlebnis- und Freizeitwert aufweisen müssen – eine Mischung aus Gastronomie, Erlebniseinkaufen und Events. „Wir brauchen die Frequenz der Menschen in den Innenstädten, sie allein macht eine Innenstadt attraktiv“, so Otte.


Das Umfeld muss profitieren.


Auch in Osnabrück stand man vor der Herausforderung, eine neue Nutzung für das ehemalige Kaufhaus „Sinn-Leffers“ zu finden. Das große Gebäude mitten im Zentrum in der Johannesstraße hatte einst eine Ankerfunktion, zog Menschen an, die an den Schaufenstern vorbeiflanierten oder in dem Warenhaus einkauften. Fußgängerströme, die nicht nur dem Kaufhaus selbst Kundschaft bescherten, sondern auch seiner Umgebung. „Diese Kundenfrequenz ist ein wichtiger Aspekt, den man für eine Nachnutzung berücksichtigen muss“, betont Stadtbaurat Otte. Ein Zentrum bleibt attraktiv für Besucher, wenn sie etwas zu sehen haben und wenn es für sie etwas zu erleben gibt. 

Damit eine Innenstadt lebendig bleibt, ist es daher entscheidend, wie das Erdgeschoss von so einer großen Gewerbeimmobilie gestaltet wird. „Es muss auch weiterhin attraktiv sein, an diesem Gebäude mit seinen langen Fluchten vorbeizugehen“, erklärt Otte. Das belebt die gesamte Umgebung. Denn nicht nur leerstehende Gewerbeimmobilien, sondern ebenso Büroräume, abgeklebte Fensterscheiben von Praxen oder wenig einladende Fassaden von anderen Dienstleistern könnten sich fatal auf die Fußgängerströme in einer Innenstadt auswirken. 


Frank Otte ist seit 2013 Stadtrat der Stadt Osnabrück und zuständig für Städtebau, Umwelt, Klimaschutz, Feuerwehr und Ordnung.



Die richtige Mischung machts.


Nun entwickelt LIST Develop Commercial an diesem Standort in Osnabrücks Innenstadt eine neue Gewerbeimmobilie. Auf etwa 10.000 Quadratmetern und fünf Geschossen soll eine Mischung aus Hotel, Longstay-Apartment, Gastronomie und Handel den Ort neu beleben. „Die Zusammenstellung unterschiedlicher Mieter ermöglicht Synergieeffekte untereinander und erzeugt Lebendigkeit zu mehreren Tageszeiten“, sagt Sebastian Grochowiak, Projektentwickler von LIST Develop Commercial. Denn während es früher nur die Geschäfte waren, die Besucher in die Innenstädte zogen, braucht es heute andere und vielfältige Angebote, damit ein Stadtzentrum lebendig bleibt.

Doch von der ersten Idee für die neue Gewerbeimmobilie bis hin zur Fertigstellung ist es ein langer Prozess, an dem der Projektentwickler, die Kommune, die Betreiber sowie die künftigen Investoren beteiligt sind. „Im Mai 2017 kam ein Makler auf uns zu und hat uns das Grundstück in Osnabrück angeboten“, erinnert sich Sebastian Grochowiak, Projektentwickler bei LIST Develop Commercial. Daraufhin haben er und seine Kollegen angefangen, das Grundstück und das Gebäude zu prüfen. Zunächst einmal stellte sich dabei die Frage, ob man die Gebäudekubatur stehen lassen kann oder das alte Warenhaus einem Neubau weichen muss.

„Dann sprechen wir Betreiber an und schauen, wen wir für dieses Projekt überhaupt gewinnen können“, sagt Grochowiak. Zunächst gab es auch andere Ideen für die Nutzung des Erdgeschosses, zum Beispiel die Flächen an einen Lebensmittelhandel zu vermieten. „Doch die Rückmeldungen waren gering“, so Grochowiak. Nach Gesprächen mit verschiedenen Betreibern entschieden sich die Projektentwickler schließlich für mehrere kleine Gastronomieeinheiten. Diese seien ebenso wie der Handel ein Anziehungsmagnet für die Osnabrücker sowie auch für die Besucher der Stadt.


Sebastian Grochowiak ist als Projektentwickler für das Geschäfthaus in Osnabrück zuständig und hat den Standort mit den Nutzern und auch dem notwendigen Kapital zusammengebracht.



Den Spielraum bestmöglich nutzen.


„Parallel sprechen wir immer mit der Stadt“, sagt der Projektentwickler. „Dabei müssen wir alle Belange und Interessen unter einen Hut bekommen. Wenn die Planung steht und die Mietverträge gesichert sind, dann kaufen wir das Grundstück und lassen es durch einen Generalunternehmer bebauen“, erklärt Grochowiak. 

Bei der Planung für das ehemalige Sinn-Leffers-Gelände sind die Projektplaner von LIST Develop Commercial dafür früh in einen Dialog mit der Stadt Osnabrück getreten. „Wenn da auf beiden Seiten Partner sitzen, die ihren Spielraum kennen und auch ausnutzen, kommt da eine gute Lösung bei raus“, sagt Stadtbaurat Otte. Bei dem ehemaligen Sinn-Leffers-Gebäude habe das sehr gut funktioniert. 

„Ich bin froh, dass wir dort in der Fußgängerzone nun ein attraktives Objekt haben, das auch die Umgebung mit belebt“, so der Stadtbaurat. „Für uns ist es immer interessant, dass an solchen Standorten eine gute Mischung mit hoher Frequenz entsteht.“ Denn Menschen wollen andere Menschen sehen. Fertiggestellt werden soll das neue Gebäude voraussichtlich Anfang 2022. Dann werden Gastronomie, Geschäfte und Hotels wieder neue Besucher anziehen und den Erlebniswert in Osnabrücks Innenstadt erhöhen.

 


Bauwerk jetzt kostenfrei abonnieren.

Sie möchten unser Bauwerk Magazin gerne als Printausgabe erhalten?
Melden Sie sich jetzt für unser kostenfreies Print-Abo an.



Visualisierung Teaser und Titel: KOTTMAIR Architekten