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5 Trends für die Projektentwicklung 2021

Nach einem turbulenten Jahr 2020 steht die Projektentwicklung vor neuen Herausforderungen. Welche Assetklassen haben Zukunft? Was muss sich verändern? Michael Garstka, Geschäftsführer bei LIST Develop, klärt uns auf – darüber, welche Themen die Projektentwicklung in 2021 bedenken und meistern muss.


Das Büro bleibt – und wird flexibler


Diskussionen um die Zukunft des Büros finden sich mittlerweile in allen Medien. Wird das Home Office zum Standard? Wollen Mitarbeiter überhaupt zurück ins Büro? Die Antwort auf beide Fragen lautet ja. Denn das Home Office ist für viele eine nette Option, dennoch will laut Umfragen kaum jemand komplett auf das Büro verzichten. Dementsprechend gibt es auch weiterhin eine Nachfrage nach Büroflächen. 

Allerdings werden diese sicherlich durch abwechselnde Präsenz der Mitarbeiter kleiner ausfallen und sich verändern. Es geht immer weniger darum, das Ein-Mann-Büro zu bauen, in dem man sich einschließen kann. Immer mehr braucht es verschiedene Areale für unterschiedliche Ansprüche. Kollaborationsflächen werden genauso wichtig sein wie ein ruhiger Arbeitsplatz, an dem man fokussiert für sich arbeiten kann. Außerdem müssen Flächen für neue Modelle des Arbeitens wie beispielsweise Job-Sharing ausgelegt sein und das Büro auch zum Markenkern und „Purpose“ des Unternehmens passen. In allen Facetten soll der Charakter des Unternehmens zu spüren sein. 


Marktbereinigung im Hotelsegment


Der Hotelmarkt ist von der schon seit knapp einem Jahr anhaltenden Krise gebeutelt – und ein Ende ist noch nicht in Sicht. Einige Monate werden die Hotelbetreiber noch aushalten müssen, bevor es wieder bergauf geht. Das wird aber leider nicht jedes Hotel überstehen, weswegen wir mit einer Marktbereinigung rechnen müssen. Aber es gibt auch Betreiber, die die Krise meistern: Von unseren Partnern haben einige das letzte Jahr vor allem für die Optimierung des eigenen Geschäfts genutzt, einige konnten sogar noch expandieren oder planen dies für die Zeit nach der Pandemie. 

Um für künftige Krisen gewappnet zu sein, sind die Lage der Immobilie und die Bonität des Betreibers entscheidend. Und noch ein Faktor wird vor allem bei Immobilien mit Hotelnutzung wichtiger: die Drittverwendungsfähigkeit. Diese werden in Zukunft schon in den Planungen bedacht, um genügend Handlungsmöglichkeiten im Fall von auftretenden Herausforderungen zu haben. Zudem schaffen wir es dadurch, Immobilien noch langlebiger und nachhaltiger zu gestalten, denn mit einem Mieterwechsel wird kein umfassender Umbau nötig.


Mixed-Use als Gewinner der Krise


Gemischt genutzte Immobilien und Quartiere haben sich besonders im letzten Jahr bewiesen und setzen ihren Siegeszug weiter fort. Dadurch, dass sie flexibel den Bedingungen angepasst werden können, sind sie krisenfest und relativ risikoarm. Auch während des Baus gibt es noch Möglichkeiten für Anpassungen. Das macht Quartiere und Mixed-Use-Immobilien besonders attraktiv und nachhaltig. 

Einer Sache müssen wir Projektentwickler uns allerdings bewusst sein: Ein guter Nutzungsmix allein reicht bei der Konzeption von Quartieren in Zukunft nicht. Das eigene Gespür für verschiedene Stadtteile, ihre Eigenheiten und Bedürfnisse zu verfeinern, wird in Zukunft noch wichtiger werden. Gleichzeitig sollte für die Bewohner alles bequem und schnell erreichbar sein, sodass ein Stadtteil eine Art ‚Dorfcharakter‘ bekommt. Das erhöht den Anspruch an uns natürlich deutlich, bietet aber auch neue Chancen. Wir können dadurch mit einer Projektentwicklung deutlich mehr für diesen einen Stadtteil bewegen. In diesem Zuge werden für uns Möglichkeiten zur Beteiligung der Bürger immer wichtiger. Immobilien müssen sich in eine Nachbarschaft einfügen und ihr Angebot angenommen werden, dafür sind Beteiligungsprozesse immens wichtig.


Healthcare hält in den Innenstädten Einzug


In unseren Innenstädten werden wir in Zukunft nicht mehr nur die Assetklassen Wohnen und Handel vorfinden. Vor allem das Segment Healthcare mit Nutzungen wie betreutem Wohnen, stationärer/ambulanter Pflege und Co. wird uns in den kommenden Jahren verstärkt beschäftigen. Die Gründe: Zum einen altert unsere Bevölkerung immer mehr. Es besteht Nachfrage nach modernen Lösungen, die ein Altern in Würde ermöglichen. Zum anderen sorgen Leerstände und veränderte Konzepte immer mehr dafür, dass die Innenstädte nicht mehr nur bestimmten Nutzungen vorbehalten sind. Dieses Potenzial lässt sich durch Healthcare-Angebote nutzen. Vorbei sind die Zeiten, in denen ältere Bürger an den Rand der Stadt ‚verbannt‘ werden und kaum die Möglichkeit haben, am öffentlichen Leben teilzuhaben. 

Ich selbst habe mich lange vor dieser Assetklasse gesträubt, bin aber verstärkt der Meinung, dass auch etwas wie betreutes Wohnen ‚sexy‘ sein kann. Wenn man es richtig anpackt. Natürlich bringt das auch Herausforderungen mit sich: Eine Einrichtung am Rande der Stadt ist wirtschaftlich einfacher abzubilden als eine im Zentrum. Die Frage ist aber, ob das wirklich nachhaltig ist, denn für die Bewohner ist eine hohe Zentralität von enormer Bedeutung. Und das macht für die benachbarten Nutzungen deshalb Sinn, weil wir für sie eine Zielgruppe ins Boot holen, die sehr klar, oft präsent und hinsichtlich der Nahversorgung bei passenden Konzepten auch kaufkräftig ist.


Neue Konzepte für Erdgeschosse


Die Corona-Pandemie ist ein Brandbeschleuniger für die Veränderungen, die sich seit Jahren in den Innenstädten vollziehen. Leerstehende, ehemalige Handelsflächen in den Erdgeschossen gibt es vermehrt. Und die Situation wird sich in den kommenden Monaten und Jahren noch weiter verschärfen. Zeit für einen Umbruch! In den kommenden Jahren werden wir neue Konzepte und Synergien in innerstädtischen Immobilien sehen. Insbesondere die Verknüpfung mit dem Online-Handel wird stärker: Click-and-Collect-Flächen, City-Logistik oder auch Try-before-you-buy-Konzepte à la The Latest werden mehr Einzug in den Innenstädten halten. Komplett verdrängen wird der Online-Handel den stationären aber nicht: Die Innenstadt bleibt als Anziehungspunkt attraktiv. Sie ist nur darauf angewiesen, dass ihre Akteure an dem Einkaufserlebnis feilen und es in den Fokus rücken. 

Darüber hinaus wird der sich anbahnende Trend, Lebensmitteleinzelhändler in den Innenstädten zu positionieren, fortsetzen. Auch hier wird es neue Ladenkonzepte geben, wie personallose Läden, die 24/7 geöffnet sind. Ein erstes Experiment startet Combi beispielsweise mit einem Markt in den Neutor Arkaden, die wir entwickeln. Trotz dieser neuen Nutzungen wird der klassische stationäre Handel natürlich nicht komplett verschwinden. Er und die Gastronomie sind zwei wesentliche Frequenzbringer, die weiterhin den Charme der Innenstadt wesentlich mitbestimmen.


Fazit: Flexibler werden, Haltung bewahren


Betrachten wir die soeben genannten Trends insgesamt, wird vor allem eines klar: Eine wichtige Eigenschaft, die wir jetzt und in Zukunft in der Projektentwicklung brauchen werden, ist Flexibilität. Wir müssen Immobilien so planen, dass sie jederzeit an die äußeren Gegebenheiten angepasst werden können. Gleichzeitig braucht es ein dafür ausgelegtes Planungsrecht, mit dem wir arbeiten können. Wir müssen gemeinsam mit unseren Partnern alten Konzepten einen neuen Anstrich geben und kreativ werden. Und wir müssen bereit sein, aufgestellte Konzepte immer wieder zu hinterfragen und umzustoßen, wenn sie nicht mehr den gewünschten Mehrwert bringen. Was uns dabei helfen kann? Haltung. Eine Projektentwicklung ist eben nicht nur ein Gebäude, das ich entwickle, realisiere und dann gewinnbringend verkaufe. Wir müssen für unsere Entwicklungen Verantwortung übernehmen, unseren Kunden, aber auch den Städten gegenüber.