a|w|sobott, André Sobott

Im Takt der Fahrradsaison:

ein Projektleiter unter Zeitdruck.

Es ist ein Freitagabend im August, als Markus Hackenberg, Projektleiter von LIST Bau Nordhorn, eine WhatsApp-Nachricht erhält: „Planänderung, neues Projekt ab Montag.“ Länger ist der Text nicht. Aber er weiß trotzdem sofort, was auf ihn zukommt. Denn er hat ein Spezialgebiet: schnell bauen.

Es gibt sie immer mal wieder – diese Projekte, in denen nichts über den Fertigstellungstermin geht. In denen beim Tempo noch einmal eine Schüppe draufgelegt werden muss. In denen dann aber alle Beteiligten ganz selbstverständlich wissen, dass der Zeitdruck gerechtfertigt ist. „Es geht in solchen Fällen um mehr als nur ein ‚ich hätte aber gern‘, das hinterfrage ich gar nicht“, erklärt der Projektleiter. „Und wir kennen ja alle unsere Stärken und Schwächen. Wenn ich so plötzlich gefragt bin, dann deshalb, weil das Einhalten selbst ehrgeiziger Bauzeiten zu meinen Stärken zählt. Da müssen dann natürlich alle Partner mitziehen, aber in einzelnen Vorhaben ist der Kraftakt zu schaffen.“  
 

Der Produktionsstart steht.

Direkt am Montag erhält er dann ein erstes Briefing von den Vertriebskollegen. Im Auftrag von Verdion werden Markus und sein Team für den Mieter Derby Cycle eine Immobilie errichten, die sich aus Logistik-, Produktions- und Büroflächen zusammensetzt. Der Tempomacher dabei: die Produktion. In dem Neubau müssen bereits in gut einem Jahr Fahrräder produziert werden. Und weil eine Produktion natürlich nicht von heute auf morgen an den Start gehen kann, muss LIST Bau Nordhorn die Flächen mindestens weitere vier Monate früher für den mieterseitigen Ausbau übergeben. Und rechnet man das einmal kurz hoch – Ende August 2020 bis Mitte September 2021 –, bleibt dem Projektteam noch ziemlich genau ein Jahr bis zum sogenannten Early Access.

Hintergrund für den Zeitdruck ist der ganz eigene Rhythmus der Fahrradbranche. Jetzt in den Wintermonaten bleiben die Zweiräder fast immer in der Garage. Kälte, Dunkelheit, Regen und vielleicht auch mal ein bisschen Schnee sorgen dafür, dass anderen Verkehrsmitteln Vorrang gegeben wird. Und die Fahrradtour am Sonntagnachmittag ist auch nicht mehr unbedingt erstrebenswert. In dieser Zeit läuft aber die Fahrradproduktion auf Hochtouren, damit die Verkaufssaison von Fahrrädern im Frühjahr starten kann. Wer nicht pünktlich im April seine Modelle in den Läden stehen hat, muss das die komplette Saison lang ausbüßen.

 

Auf die richtige Vorbereitung kommt es an.

Markus muss man das natürlich nicht mehr erklären. Dieser erste Übergabetermin ist dick und fett im Zeitplan eingetragen. Daran gibt es nichts mehr zu rütteln. Und die Kollegen aus dem Vertrieb haben gut vorgearbeitet und den Fuß für ihn schon einmal aufs Gaspedal gestellt. Bereits in der Angebotsphase wurden mit Quakernack und Jacbo zwei langjährige Partnerfirmen für den Tiefbau und die Sondergründung ins Boot geholt. „Wir führen hier in Emstek eine aufwendige Sondergründung und ein großes Volumen an Erdarbeiten aus. Allein die Ausführungszeiten nehmen schon viel Zeit in Anspruch“, erklärt Markus. „Da war ich den Kollegen sehr dankbar, dass die Ausführungsplanung und Ausschreibung hierfür bereits stattgefunden hatten.“ Und auf das Wort der Partnerunternehmen ist Verlass. Lediglich ein technisches Vergabegespräch musste noch durchgeführt werden.

Auch die nächsten Wochen ist Markus im Büro und nicht auf der Baustelle anzutreffen. Die komplette weitere Ausführungsplanung will erstellt werden: „Die Übergabe an mich ist natürlich nie mit dem Baustart gleichzusetzen. In diesem Projekt sind wir zu einem Zeitpunkt eingestiegen, zu dem die Entwurfsplanung noch nicht abgeschlossen war. Da müssen wir schon ganz genau prüfen, welche Planstände für Ausschreibung und Vergabe genutzt werden können. In dem Prozess treffen wir durchaus auch mal mutige Entscheidungen, aber immer mit Blick auf das oberste Ziel: Produktionsstart Anfang 2021. Geht es darum, wann und wo wir erst noch eine Entscheidung des Bauherrn brauchen, ist wiederum Fingerspitzengefühl gefragt.“

Diese beiden Faktoren, gepaart mit dem ehrgeizigen Zeitplan, verwandeln gerade die Anfangsphase des Projektes zu einem Drahtseilakt. Aber Markus hat bereits viele ähnliche Projekte betreut und zuletzt als Projektleiter mit dem Büro- und Geschäftshaus in Hannover-Vahrenwald auch das bis dato anspruchsvollste Projekt der Gruppe in Sachen Zeit, Qualität und Kosten auf den Punkt gebracht. Er kann mittlerweile gut einschätzen, wann unsere Auftraggeber gefragt werden wollen und wann nicht. „Geht es wirklich um die Lösung aus Nutzersicht, kann ich nicht einfach das machen, was ich für den effizientesten Weg halte. Geht es aber zum Beispiel darum, ob wir mit Weg A oder B zum Ziel kommen, dann sind wir konsequent und verlieren keine Zeit bei der Entscheidungsfindung.“ Und bedeutet das zum Beispiel, dass beim Vergabe-Planstand noch Durchbrüche fehlen, nimmt Markus das bewusst in Kauf: „Das lässt sich auch nachträglich im Bauprozess regeln. Der Zeitgewinn durch die frühere Vergabe hat in diesem Fall Priorität. Und so muss ich Tag für Tag viele Dinge abwägen, mit denen ich unsere Auftraggeber selbstverständlich nicht belästige.“

Erhöhte Taktzahl auf der Baustelle.

Parallel entsteht der Zeitplan. Dafür rechnet das Projektteam vom vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin rückwärts. Schnell wird klar, dass der Bau längst gestartet sein müsste, wenn das klassische Bautempo als Maßstab herangezogen wird. Aber auch dafür hat Markus eine gute Lösung parat: Denken in Bauabschnitten. Das Projektteam unterteilt die Immobilie gedanklich in kleinteilige Abschnitte, die pro Gewerk nacheinander abgearbeitet werden können – natürlich immer mit den Abschnitten in der Produktion begonnen. Das erhöht die Detailtiefe des Zeitplans und somit auch den Zeitaufwand für seine Erstellung, zahlt sich aber in einem beschleunigten Bauprozess aus. Somit können die ausführenden Firmen nur um wenige Tage zeitversetzt gleichzeitig ihren Beitrag zur Fertigstellung der Immobilie leisten. Und trotzdem kommen sie sich nicht in die Quere. Und heute im Dezember zeigt sich, dass der Plan aufgegangen ist. Tiefbauer Quakernack und Spezialtiefbauer Jacbo laufen sich aktuell Bauabschnitt für Bauabschnitt direkt hinterher. 

Manchmal hat der Zeitgewinn durch die frühere Vergabe Priorität.

Anfang nächsten Jahres werden dann die Fertigteile gestellt. Und auch da wird Tempo gemacht: „Den Auftrag für die Fertigteilmontage hat das Unternehmen Klebl erhalten. Und das unter anderem auch deshalb, weil wir uns darauf einigen konnten, dass wir die Stützen aus zwei Werken anliefern lassen und dass mit zwei Kolonnen montiert wird“, gibt Markus einen Einblick. Außerdem wurden die Wandelemente losgelöst vergeben, damit die Montage ebenfalls schon zeitversetzt stattfinden kann. „Aus Sicht der ausführenden Unternehmen ist das natürlich nicht die Wunschlösung, solange das aber die Ausnahme bleibt und die Zusammenarbeit projektübergreifend eine Partnerschaft auf Augenhöhe ist, tragen Unternehmen wie zum Beispiel Klebl ein solches Vorgehen mit.“ Alle weiteren Gewerke werden aktuell ähnlich eingeplant – in jedem Fall prüft das Projektteam individuell, welchen Spielraum es bei Vergabe und Ausführung gibt. Aber spätestens im Ausbau ist das Potenzial zum Zeiteinsparen deutlich geringer. Da kommt es laut dem Projektleiter dann vor allem darauf an, dass Schnittstellenprobleme vermieden werden. 
 

Jetzt geht es los.

Heute – drei Monate nach der WhatsApp-Nachricht – geht es endlich richtig los. Aus Planung wird Realität. Und das macht den Projektleiter stolz. Er hat sich auf den Takt der Fahrradbranche eingelassen, alle Vorbereitungen getroffen und kann sich jetzt dem widmen, was er am liebsten macht: eine Immobilie in rasantem Tempo hochziehen.

a|w|sobott, André Sobott

Zum Projekt. 

Im Auftrag von Verdion errichtet LIST Bau Nordhorn für Deutschlands führenden Fahrradhersteller Derby Cycle auf einem ca. 62.000 qm großen Grundstück eine gemischtgenutzte Gewerbeimmobilie. Der Neubau besteht aus einer 10.000 qm großen Logistikhalle, einer ca. 15.000 qm großen Produktionshalle mit baulichen Vorkehrungen für eine Lackierstraße und einem dreigeschossigen Bürogebäude (ca. 6.000 qm). Der schwierige Baugrund erfordert einen Spezialtiefbau mit knapp 7.000 Pfählen zur Gründung der Fundamente und der Bodenplatte. Vorgesehen ist ein nachhaltiges Dachtragwerk aus Holz. Angestrebt wird ein Zertifikat für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in Gold. 

Das Bauvorhaben in der niedersächsischen Gemeinde Emstek ist die Fortführung eines bereits erfolgreich abgeschlossenen ersten Bauabschnitts. LIST Bau Nordhorn hat im Auftrag von Projektentwickler Verdion bereits 2015 ein Logistikzentrum mit Platz für 150.000 Fahrräder und E-Bikes schlüsselfertig für den Nutzer Derby Cycle errichtet.