Quelle: Sparkassen Immobilien GmbH

Vier Fragen an Stefan Ratajczak –

ein Bestandsprojekt im Fokus.

In zentraler Lage in Rotenburg (Wümme) verwandelt sich ein altes Post-Gebäude aktuell in ein gemischtgenutztes Sparkassenhaus. Wir haben mit Stefan Ratajczak, Geschäftsführer der Sparkassen Immobilien GmbH, unter anderem darüber gesprochen, warum das Projekt fälschlicherweise unter der Überschrift „Energetische Sanierung“ läuft.

Wie in den meisten deutschen Städten steht in Rotenburg (Wümme) das Thema Innenstadtentwicklung weit oben auf der Agenda. Viele Projekte sind angeschoben, funktionierende Konzepte, die unter anderem mit Frequenzbringern und Kundenmagneten zur Wiederbelebung der Innenstadt beitragen, werden gesucht und das Gesicht der Stadt verändert sich bereits. So wird auch das ehemalige Post-Gebäude aus dem Baujahr 1975 komplett saniert. Unsere Kolleg:innen von LIST BiB Bielefeld sind im Auftrag des neuen Besitzers, der Sparkasse Rotenburg Osterholz, im Herbst letzten Jahres mit der Revitalisierung und Erweiterung des Gebäudes gestartet. Anfang 2023 wird die Sparkasse dann selbst mit modernen Service-, Beratungs- und Büroflächen in dem Gebäude Platz finden. Außerdem werden die Polizeiverwaltung und verschiedene Einzelhändler und Dienstleister zu einem ausgewogenen Nutzungsmix beitragen. 

Herr Ratajczak, die Sparkasse Rotenburg Osterholz hat die Immobilie bereits im Jahr 2015 erworben. Erst sechs Jahre später sind im vergangenen Jahr die ersten Bagger für die Sanierung angerollt. Was versteckt sich hinter dieser Vorlaufzeit?

S. R.: „Man kann von einer Art gewollten Kettenreaktion sprechen, bei der das alte Post-Gebäude ein wenig auf seine neue Bestimmung warten musste. Bis 2017 haben wir zunächst einen neuen Standort in Zeven errichtet, in dem wir alle kundengeschäftsfernen Bereiche zusammengeführt haben. So wurde unter anderem in unseren bisherigen, in die Jahre gekommenen Räumlichkeiten in der Rotenburger Innenstadt ein Teil der Flächen frei. Nur die Geschäftsstelle für den Kundenbetrieb blieb zurück und brauchte eine neue Heimat. Ein Umbau der vorhandenen Fläche schien nicht sinnvoll. Denn dann hätten wir eine Übergangslösung für die Zeit der Umbauarbeiten finden müssen. Deshalb haben wir das alte Post-Gebäude ein paar Häuser weiter ins Auge gefasst. Dort können unsere Rotenburger Geschäftsstelle und auch weitere Nutzungen Platz finden. Damit aber noch nicht genug von dem Bäumchen-wechsle-dich-Spiel. Denn die bisherigen Nutzer des Post-Gebäudes mussten erst noch an Alternativstandorte ziehen, die zum Teil noch entwickelt werden mussten. Mit der Polizei einigten wir uns auf die Verlängerung des Mietvertrags. Also musste eine Ausweichfläche für die Umbauzeit her. Und da greifen wir aktuell auf die frei gewordenen Flächen an unserem benachbarten alten Standort zurück. Das passt super. Für die Post wiederum machte ein weiterer Betrieb in so zentraler Innenstadtlage keinen Sinn mehr. Deshalb haben wir uns darauf geeinigt, dass wir vor dem Umbau des alten Post-Gebäudes in der Innenstadt erst noch ein Postverteilzentrum an anderer Stelle errichten – was wir dann auch gemacht haben. Und so kam es am Ende dazu, dass das alte Post-Gebäude jetzt erst frei geworden ist und seiner neuen Nutzung zugeführt werden kann.“

War für Sie gleich klar, dass das Gebäude saniert und nicht abgerissen und neu gebaut wird?

S. R.: „Da die Struktur des Bestandes mehr schlecht als recht zur angedachten neuen Nutzung passte, haben wir natürlich beides geprüft. Die Angebote für die beiden unterschiedlichen Leistungen lagen in etwa auf einem Preisniveau, sodass wir nicht aus wirtschaftlicher Sicht entscheiden mussten. Und weil alle Gebäudebestandteile, die erhalten bleiben können, einen Beitrag zur Nachhaltigkeit unseres Immobilien Portfolios leisten können, haben wir uns für die Sanierung entschieden.

Nachhaltigkeit und Stichpunkte wie "energetische Sanierung" spielen ja schon lange eine sehr große Rolle  auch beim (Wiederauf-)Bau von Immobilien. Wenn vom ursprünglichen Gebäude aber lediglich das Betonskelett erhalten bleibt, wie es hier der Fall ist, greift „energetische Sanierung“ da nicht zu kurz?

S. R.: „Ja, im Prinzip schon. Sämtliche Anlagentechnik wird komplett neu gemacht, sodass nicht mehr von einer Sanierung gesprochen werden kann. Hängen geblieben ist der Begriff vermutlich deshalb, weil wir uns eine hohe Energieeffizienz im Betrieb ganz groß auf die Fahne geschrieben haben. Von Beginn an war klar, dass Geothermie zum Einsatz kommen soll. Das ist bei der Sanierung von Bestandsgebäuden kein Standard. Somit lag in den Gesprächen mit den Projektbeteiligten immer ein großer Fokus auf der energetischen Sanierung. Dass jetzt im Endeffekt nichts weiter als der Beton erhalten bleiben kann, war zu dem Zeitpunkt noch nicht klar. Und somit war ein Begriff geprägt, der dem Projekt eigentlich nicht mehr ganz gerecht wird, aber trotzdem gut zu unserer Zielsetzung passt.“

Unterscheidet sich der Bestandsbau beim Einbau der Geothermieanlage denn gar nicht von einem Neubau?

S. R.: „Doch natürlich. Die Arbeiten sind viel aufwendiger. Das Betonskelett, das wir erhalten, stellt statisch eine große Herausforderung dar – vor allem für die Technische Gebäudeausrüstung. Jede Kernbohrung und jeden Durchbruch muss das Team von LIST BiB Bielefeld mit Stahlträgern abfangen, um die Tragfähigkeit der Immobilie zu sichern. Und damit wir alle Räume in unserem neuen Grundriss mit Wärme oder Kälte – um beim Geothermie-Beispiel zu bleiben – versorgen können, braucht es einige Anpassungen, die das Skelett betreffen. Weitere Unterschiede finden sich im Bereich der Außenanlagen. Das alte Bestandsgebäude musste ja auch einmal mit Wasser, Strom oder Gas versorgt werden. Die ganzen Leitungen befinden sich dementsprechend jetzt natürlich im Erdreich. Da ist dann schon so etwas wie eine Crashplanung notwendig. Vor allem weil man viele Rohre erst findet, wenn man anfängt zu baggern. Aber bislang hat das Projektteam für alle Situationen eine Lösung gefunden und ich bin davon überzeugt, dass das auch so bleiben wird.“

Das zeigt mal wieder, keine Bestandsimmobilie gleicht der nächsten.

Quelle: Sparkassen Immobilien GmbH

Faktencheck. 

  • Planung der Technischen Gebäudeausrüstung für die Immobilie verantwortet LIST Ingenieure
  • vom Bestandsgebäude blieb ausschließlich die voll unterkellerte Stahlbeton-Skelettkonstruktion 
  • Erweiterung des bestehenden Gebäudekomplexes um weitere zwei- bis dreigeschossige Mantelanbauten 
  • Gesamtnutzfläche von 6.200 qm
  • neue Dämmung für die Außenwände in bis zu viereinhalb Meter Tiefe
  • Herausforderung für die geplante Perimeterdämmung: Grundwasser nach zwei Metern Tiefe 
  • Kälte- und Wärmeversorgung erfolgt künftig unter anderem über 20 Erdsonden
  • Tiefenbohrungen werden in den Sommermonaten ausgeführt
  • neben den Bohrlöchern befinden sich großflächige Behälter für die Regenwasserrückhaltung in der Erde im Außenbereich